Die Zinsen auf Spareinlagen sind ja schon seit längerer Zeit praktisch nicht vorhanden. Wenn man dann auch noch die Kapitalertragssteuer abzieht, bleiben minimalste Restbeträge. Durch die Inflation verliert man mit Sparbüchern letztendlich Geld.

In diesen Zeiten gibt es einen steten Trend zu Immobilien als Anlageform. Auch ich habe schon öfters Wohnungen an Anleger verkauft und ja, grundsätzlich ist es möglich, zu vermieten. Es gibt aber auch Fälle, wo das zu Problemen führen kann.

Mag. Stephan Maier zeigt Geld in seiner Hand.

Wie sinnvoll ist die Immobilie als Anlageform?

Die ideale Wohnung zur Vermietung

Fragt man einen Makler oder Vermögensberater, der sich auch mit Immobilien beschäftigt, so könnte man meinen, dass lediglich die Zwei-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern als Mietobjekt in Frage kommt. Hierbei werden aber einige Punkte außer Acht gelassen, die ebenfalls mitentscheidend sein können:

  • Die Lage: Nur weil eine Wohnung diese Größe hat, heißt das nicht automatisch, dass sie auch für eine Vermietung gut geeignet ist.
  • Das Mietrechtsgesetz: Dieses regelt, welcher Preis für eine Wohnung eigentlich verlangt werden darf.
  • Förderbestimmungen: Gibt es auf Ihrem Haus eine Wohnbauförderung, ist eine Vermietung meist nicht erlaubt.
  • Steuerliche Themen: Wann macht eine Vermietung überhaupt Sinn?

Welche Größe sollte eine Wohnung zur Vermietung haben?

Diese Frage kann ganz unterschiedlich beantwortet werden. Ging man vor kurzem wirklich noch von der 50-Quadratmeterwohnung aus, so verschieben sich hier gerade die Größen. Heute sind es eher 70 bis 80 Quadratmeter, mit mindestens drei Zimmern, die oft genannt werden.

Beachten sollte man allerdings, dass immer, wenn solche Trends ausgerufen werden, derartige Wohnungen im großen Stil auf den Markt kommen. Es ist also sinnvoll, sich mit der Frage ein wenig zu beschäftigen, und eventuell ebenso größere oder kleinere Wohnungen anzuschauen. Auch hier besteht eine gewisse Nachfrage am Mietmarkt.

Ein wichtiger Faktor kann allerdings der geplante Mietpreis sein. Rechnen Sie realistisch durch, was Ihre Mieter sich leisten werden können. Sie wollen mit Sicherheit Gewinne machen, Ihre Mieter müssen deshalb aber trotzdem noch ihr weiteres Leben finanzieren können. Das kann den Mietermarkt auch sehr einschränken.

Die Lage – wo Sie guten Gewissens kaufen können

Hier gilt in Wien die Regel, dass es überall unkompliziert ist, wo es eine halbwegs sinnvolle Anbindung an Massenverkehrsmittel gibt. Ich hatte vor einiger Zeit ein Gespräch mit einer Hausverwalterin, die relativ viele Wohnungen hat, die an Studenten vermietet sind. Studenten sind unter anderem eine der Hauptzielgruppen für die Anmietung von Vorsorgewohnungen.

Sie erklärte mir, dass hier eine große Bereitschaft ist, innerhalb der großen Flächenbezirke herumzufahren. So suchen etwa Studenten der Veterinärmedizinischen Universität (Donaufelder Straße an der Grenze vom 21. zum 22. Bezirk) Wohnungen im gesamten Bereich dieser beiden Großbezirke. Analog gilt dies natürlich auch in anderen Bereichen Wiens beziehungsweise für andere Universitäten.

Ein wesentliches Kriterium ist aber meist die Anbindung an das Straßenbahn- oder U-Bahn-Netz. Eine kurze Busfahrt zur U-Bahn ist nicht unbedingt ein Ausschließungsgrund. Wenn man aber zunächst 20 Minuten mit dem Bus fahren muss, um anschließend in die Straßenbahn zu steigen und dann erst binnen einer Stunde irgendwo ins Zentrum zu kommen, ist die Anbindung für Vorsorgeeigentum nicht gut geeignet.

Neubauten wie unsere Gebauergasse 18 brauchen kaum Reparaturen

Unser Haus in der Gebauergasse 18, 1210 Wien ist verkehrstechnisch gut angebunden.

Altbau oder Neubau

Beides wird Ihnen heutzutage als Wohnung zu Vorsorgezwecken verkauft. Allerdings gelten hier völlig unterschiedliche Regeln.

Liegt Ihre neue Wohnung in einem ungefördert errichteten Neubau, können Sie die Miethöhe derzeit praktisch frei festlegen. Auch andere Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes treffen Sie nur in einem verringerten Ausmaß (Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes).

Im Altbau, aber auch in geförderten Neubauten, schaut die Sache anders aus. Für Altbauten (bei Eigentumswohnungen sind das üblicherweise Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden), gilt das Mietrechtsgesetz in seinem Vollanwendungsbereich. Das bedeutet, dass es genaue Regeln zur Höhe des erlaubten Mietzinses gibt. Auch die Betriebskosten, die an einen Mieter weiterverrechnet werden können, sind hier genau definiert.

Bei den heutigen Kaufpreisen zahlt sich eine Vermietung im Altbau als Einnahmequelle in der Regel nicht aus. Einzige Ausnahme können steuerrechtliche Regelungen sein, diese verändern sich aber derzeit gerade sehr stark. Fragen Sie daher bitte vor dem Kauf einer Altbauwohnung zunächst Ihren Steuerberater, ob dies für Sie überhaupt eine sinnvolle Investition sein kann.

Top 18, Wohnküche

Gebauergasse 18, Top 18, Wohnküche einer 2-Zimmer-Maisonettewohnung.

Die Förderung – Vermietungsverbot oder Mietpreisbremse?

Liegt Ihre Wohnung in einem gefördert errichteten Objekt, so besteht meist ein Vermietungsverbot. Diese Wohnungen sind für die eigene Nutzung bestimmt und sollen daher nicht vermietet werden.

Ist eine Vermietung allerdings zulässig, so gelten meist erneut die Mietzinsrichtlinien des Mietrechtsgesetzes. Dies bedeutet einen relativ niedrigen Mietzins, insbesondere im Raum Wien.

Aufpassen muss man vor allem bei Bauten aus den 1950er- und 1960er-Jahren. Diese sind laut Gesetz eigentlich keine Altbauten, es kann sich aber um Objekte handeln, die mit einer Wohnbau-Wiederaufbauförderung finanziert wurden. Diese Förderungen führen auch heute noch zu einer Mietzinsbeschränkung. Wurde die Förderung allerdings begünstigt zurückbezahlt, dann kann ein etwas höherer Mietzins (angemessener Mietzins) vereinbart werden, die anderen gesetzlichen Regelungen bleiben aber aufrecht.

Fazit

Eine Vermietung einer Eigentumswohnung ist (fast) immer erlaubt, allerdings kann die Mietzinshöhe beschränkt sein. Sollten Sie sich für einen frei finanzierten Neubau entscheiden, haben Sie derzeit die geringsten Auflagen.

Bei jeder Immobilieninvestition zu Anlagezwecken empfiehlt es sich, vorher einen Steuerberater und einen Juristen mit Erfahrung im Wohnrecht zu kontaktieren. Es handelt sich immer um längerfristige Veranlagungen, deshalb sollten diese auch gut geplant sein.

Top 19, Wohnküche

Gebauergasse 18, Top 19, Wohnküche einer 3-Zimmerwohung.

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