Ansicht auf die Einbauküche und Wohnbereich der Dachgeschoßwohnung.

Eine Wohnung im Dachgeschoß ist für viele Menschen ein Traum. Sie steht für Luxus, Licht und Helligkeit. Es gibt Terrassen und man hat niemanden, der über einem wohnt.

Andererseits bedeutet das Dach aber auch schräge Wände und eine schwierigere Einrichtung. Im Sommer kann brütende Hitze in der Wohnung herrschen und ohne Klimaanlage hält man es nicht aus. Im Winter führt die fehlende Dämmung zu hohen Heizkosten.

Lesen Sie heute, was wirklich an Dachgeschoßwohnungen dran ist und wo Sie aufpassen sollten.

Wir kaufen einen Dachboden und bauen ihn aus

Gehören Sie zu den Selbermachern? Dann haben Sie vielleicht schon einmal überlegt, einen Rohdachboden zu kaufen und selbst auszubauen. Oder Sie wollen eine Firma damit beauftragen, aber jedenfalls selbst die Kontrolle über das Projekt innehaben.

Selbst mitzusprechen ist natürlich eine feine Sache. Aber es gibt ein paar Punkte, die Sie im Vorfeld wissen sollten.

Wenn Sie einen Dachboden erwerben, werden Sie Miteigentümer eines ganzen Hauses. Dies bedeutet, dass Sie an allen Kosten der Erhaltung des Hauses so wie alle anderen Eigentümer beteiligt werden.

Solange am Haus noch kein Wohnungseigentum begründet wurde, lassen sich hier noch relativ leicht Regelungen für die Kostentragung treffen. So kann es etwa Sinn machen, dass man erst mit Fertigstellung des Objekts an den dann anfallenden Betriebskosten beteiligt wird. Außerdem kann man mit dem Eigentümer des restlichen Hauses vertraglich vereinbaren, welche anderen Maßnahmen im Haus durchgeführt werden sollen und wer dafür aufkommt.

Gibt es bereits Wohnungseigentum und handelt es sich beim Dachboden um eine Gemeinschaftsfläche, so müssen alle Wohnungseigentümer dem Verkauf persönlich zustimmen und dies notariell beglaubigt unterschreiben. Bei größeren Objekten ist dieser Versuch meist sinnlos. Es werden aber auch Dachböden angeboten, die bereits ins Wohnungseigentum übertragen wurden, obwohl noch nichts ausgebaut wurde. Hier gilt es wieder zu schauen, ob eine Regelung für die Kostentragung während der Bauzeit gefunden wurde.

Ansicht von der Terrasse hinein in das Schlafzimmer.

Top 18, Gebauergasse 18, Wien 21. Maisonette mit Terrassen auf 81 m².

Und plötzlich reden die Nachbarn mit

Ein Ausbau eines Dachbodens ist natürlich auch genehmigungspflichtig. Um allerdings überhaupt einen Antrag zur Genehmigung bei der Baubehörde einbringen zu können, müssen die Planunterlagen entweder von allen Miteigentümern des Hauses oder von einer bevollmächtigten Person unterschrieben werden.

Hier kann es sein, dass Nachbarn auch einmal Unterschriften verweigern oder Forderungen stellen, um eine Unterschrift zu leisten.

Die Behörde darf natürlich auch mitsprechen. Hier gibt es durchaus harte Auflagen, insbesondere wenn das Äußere eines Objekts sich verändert: Dann gibt es oft viele Vorgaben, wie etwas gebaut werden darf. Dies kann sich natürlich auch in erhöhten Baukosten bemerkbar machen.

Suchen Sie sich Profis

Wenn Sie sich tatsächlich für das Ausbauen eines Dachgeschoßes entscheiden, dann suchen Sie sich bitte von Anfang an Hilfe! Bedenken Sie, dass Dinge wie der barrierefreie Zugang (Lift ins Dachgeschoß, aber auch in den Keller) oder auch Steigleitungen für Wasser, Gas und Strom ausgebildet werden müssen. Sie müssen auch dafür sorgen, dass alle aktiven Kamine erhalten bleiben und dennoch sinnvolle Räume entstehen. Es ist also wichtig, einen guten Planer und einen guten Bauträger zu suchen, die Sie im Bauprozess unterstützen.

Top 19, 3 Zimmer, Balkon, Terrasse

Ansicht der Wohnküche in Richtung Einbauküche und Terrasse. Top 19, Gebauergasse 18, Wien 21.

Also kaufen wir besser einen fertigen Dachausbau?

Grundsätzlich eine gute Idee, aber natürlich gibt es auch hier Tücken. Wenn Sie sich einen fertigen Dachausbau anschauen, dann schauen Sie unbedingt auch auf den Zustand des restlichen Hauses.

Wie schon erwähnt, werden Sie Miteigentümer des restlichen Objekts. Wenn dort größere Probleme bestehen, dann müssen Sie anteilig an allen anfallenden Kosten mitzahlen. Umgekehrt gilt dies für Ihre Nachbarn bei Schäden am Dach oft nicht direkt nach dem Kauf, sondern wegen vertraglicher Fristen erst deutlich später. Sehr oft wird auch geregelt, dass die Erhaltungsfrist von Terrassen direkt beim Eigentümer bleibt. Somit müssen Sie allein für Schäden einstehen, die wegen einer falschen Ausführung an Ihrer Terrasse entstehen und bei Ihren Nachbarn für nasse Wände sorgen.

Die Fertigstellung – ein wichtiger Punkt

Wie Sie vielleicht wissen, war ich früher als Hausverwalter tätig. Da habe ich einige Dachbodenausbauten gesehen, die für die Käufer sehr teuer wurden.

So gelang es einem Dachausbauer, dass er den Lift seitenverkehrt einbauen ließ. Das wäre für die Eigentümer nicht weiter dramatisch gewesen, da die Zugänge möglich waren und auch alles technisch funktioniert hat, aber es war ein rechtliches Problem.

Durch die fehlerhafte Einreichung war es nicht möglich, den Lift offiziell in Betrieb zu nehmen, weil er einfach nicht genehmigt war. Es musste ein aufwändiges Neugenehmigungsverfahren eingeleitet werden und erneut musste jeder Miteigentümer befragt werden!

Ebenso hatte ich das Vergnügen, einen Dachausbau zu erleben, wo der Erbauer zunächst selbst gewohnt hat, gleichzeitig aber zwei Wohnungen weiterverkauft hatte. Es stellte sich nach einigen Jahren heraus, dass der Erbauer nie die Fertigstellung bei der Baubehörde gemeldet hatte. Da einige Punkte auch nicht so leicht genehmigbar waren, mussten die Eigentümer auf eigene Kosten umbauen und um Fertigstellung ansuchen. Das war aufwändig und teuer.

Terrasse einer Dachgewchoßwohnung im Rohbau.

Rohbau der Attika mit Terrasse einer Dachgeschoßwohnung in der Groß-Enzersdorfer Straße 36, Wien 22.

Wer baut hier eigentlich?

Lassen Sie sich bitte nicht von schönen Hochglanzprospekten blenden. Hinterfragen Sie, wer die ausführenden Firmen sowie Personen sind und wie viel Erfahrung diese schon mitbringen. Gerade wenn es um Dachausbauten geht, gibt es hochseriöse Unternehmen, aber leider auch viele Glücksritter.

Wer hier zu billig baut, gerät in Gefahr, dass einiges schiefgehen kann. Minderwertige Materialien, falsch oder schlecht angebrachte Dämmungen oder auch schlechte Grundrisse können Ihnen nachhaltig das Leben vermiesen.

Der Dachboden im Neubau

Es gibt natürlich auch im Neubau Dachgeschoßwohnungen. Diese werden üblicherweise gleich mit dem restlichen Haus gemeinsam ausgebaut.

Der Vorteil ist, dass alles einheitlich gebaut wird. Es werden die gleichen Materialien genutzt und es stammt alles aus einer Hand. Sämtliche Leitungen sind neu und auch sonst gibt es keine anstehenden Sanierungsarbeiten. Ein weiterer Vorteil ist, dass häufig die Grundrisse so gestaltet werden, dass mehr gerade Wände ausgebildet werden können. Dies macht die Einrichtung eines solchen Objekts wesentlich günstiger.

Top 20: DG1 und DG2, 3 Zimmer, 162 m², Balkon, Terrasse.

Ansicht einer sonnigen Wohnküche mit Essbereich, Couchlandschaft mit Bar und Einbauküche. Top 20, Gebauergasse 18, Wien 21.

Was sollten Sie jetzt also wirklich beachten, wenn eine Dachwohnung Ihr Traum ist?

Erst einmal – fürchten Sie sich bitte nicht! Es muss weder heiß, noch kalt sein im Dach, noch muss man sich vor undichten Fenstern oder Terrassen fürchten. Aber es gibt all das da draußen.

Noch mehr als in jedem anderen Geschoß, sollten Sie im Dach darauf achten, dass Sie sich fachliche Unterstützung holen. Wenn Sie nicht sattelfest sind, dann holen Sie sich am besten einen technischen Sachverständigen zur Prüfung dazu.

Achten Sie auf Erfahrung und Vorprojekte der von Ihnen beauftragten Firmen. Nicht zuletzt lassen Sie sich gut rechtlich beraten. Ein Dachgeschoß kann eine tolle Wohnung sein. Aber schauen Sie lieber zwei Mal hin oder kommen bei mir in der Gebauergasse 18 in Floridsdorf vorbei. Dort gibt es noch drei gut ausgestattete Dachgeschoßwohnungen zu erwerben.

Finden Sie diesen Artikel hilfreich? Dann teilen Sie es mit Ihren Freunden.

0 Kommentare

Dein Kommentar

An Diskussion beteiligen?
Hinterlasse uns Deinen Kommentar!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.