Ratlose Oma zuckt die Achseln und macht eine fragende Pose.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, bekommen Sie neben der Wohnung noch etwas Weiteres dazu: Sie werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft, egal ob Sie das wollen oder nicht.

Eine Eigentümergemeinschaft ist an sich nichts Besonderes, aber Sie fragen sich jetzt vielleicht, was eine Eigentümergemeinschaft dann doch so wichtigmacht, dass ich darüber schreibe. Ganz einfach: Eine Eigentumswohnung kommt nicht ohne sie.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Eine Eigentümergemeinschaft ist zunächst eine juristische Person, der nur Teilrechtsfähigkeit zukommt. Die genaue Definition findet sich in Paragraph 18 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002.

«§ 18. (1) Die Eigentümergemeinschaft kann in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Für Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft ist das Gericht örtlich zuständig, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Bei diesem Gericht kann auch ein Wohnungseigentümer von der Eigentümergemeinschaft geklagt werden. Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft können gegen die einzelnen Wohnungseigentümer nur nach Maßgabe des Abs. 4 zweiter Satz und nur durch gesonderte Klagsführung geltend gemacht werden.»

Und das heißt jetzt?

Ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungseigentümern hat Kosten zu tragen, die gemeinsam verrechnet werden. So erhält nicht jeder Eigentümer gesondert eine Rechnung vom Wasserwerk oder der Müllabfuhr. Auch Dinge wie die Hausreinigung, die Schneeräumung, aber ebenso Reparaturen an Gemeinschaftsflächen müssen geregelt werden.

Als Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoß sind Sie genauso an den Zahlungen für die Dachreparatur beteiligt, wie der Eigentümer der Wohnung im vierten Stock für die Trockenlegung des Kellers mitzahlen muss.

Um Streitigkeiten wer wofür zuständig ist, von vornherein zu unterbinden, wurde eine gesetzliche Regelung getroffen. Dies macht es den Eigentümern, ebenso wie den Unternehmen, die für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer arbeiten, leichter.

Die Idee der Eigentümergemeinschaft stammt ursprünglich aus dem Steuerrecht. Wie ein Unternehmen unterliegt auch eine Eigentümergemeinschaft dem Umsatzsteuergesetz. Das bedeutet, dass eine Eigentümergemeinschaft eine eigene Steuernummer erhält und den Eigentümern Umsatzsteuer vorschreiben muss. Umgekehrt darf sie sich von allen bezahlten Rechnungen die Vorsteuer abziehen.

Der Vorteil der Wohnungseigentümergemeinschaft im Vergleich zum Einzeleigentum (Einfamilienhaus) ist, dass auf Kosten für Wohnungen generell nur 10% Umsatzsteuer weiterverrechnet werden.

Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft selbst eine Rechnung mit 20% Umsatzsteuer erhält, ihren Eigentümern aber den Anteil lediglich mit 10% Umsatzsteuer weiterverrechnet.

Was kann bei der Eigentümergemeinschaft kritisch werden?

In kleinen Häusern kann man sich oft auf viele Dinge einigen. Manchmal besteht aber ein Wohnungseigentumsobjekt aus mehreren hundert Wohnungen. Spätestens hier wird es mit der Willensbildung schwierig. Seitens des Gesetzes wird nämlich kein klarer Vertreter – wie etwa bei einem Unternehmen – genannt, sondern die Entscheidung über Maßnahmen unterliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

In der Praxis wird das insbesondere bei Umbauarbeiten an Gemeinschaftsflächen, dem Verkauf der früheren Hausbesorgerwohnung oder auch einem nachträglichen Dachausbau spannend.

Lebhafte und vitale Fassadenbemalung.

Gebauergasse 18, 1210 Wien. Wohnungen sind noch verfügbar.

Wo liegt das Problem?

Wenn wir lediglich von Reparatur- und Erhaltungsarbeiten in einem Wohnungseigentumsobjekt reden, kommt es meistens zu relativ geringen Problemen. Diese dürfen von einer einfachen Mehrheit der Wohnungseigentumsanteile (nicht der Personen, sondern der Anteile!) bestimmt werden. Es handelt sich um Maßnahmen der sogenannten ordentlichen Verwaltung.

Sprechen wir jedoch von einer Verbesserungsmaßnahme (hier ist die Definition nicht immer ganz klar und hängt meist auch von der Investitionshöhe ab), so gilt zwar immer noch die einfache Mehrheit als Ausgangsbasis, jedoch haben die überstimmten Wohnungseigentümer eine dreimonatige Frist zur Anfechtung.

Problematisch wird dies dann, wenn ein Wohnungseigentumsobjekt auf mehrere Stiegen aufgeteilt ist und etwa Maßnahmen in einer Stiege von den Eigentümern der anderen Stiege blockiert werden.

Die Hausverwaltung als Vertretung der Eigentümergemeinschaft

Grundsätzlich verfügen fast alle Wohnungseigentumsobjekte über eine Hausverwaltung, die als Ansprechpartner für die Wohnungseigentümer dient. Sie wird ebenfalls von einer Mehrheit der Wohnungseigentümer bestimmt oder auch abgewählt.

Die Hausverwaltung kümmert sich um die Verrechnung der Wohnbeiträge sowie um die Zahlung der offenen Rechnungen. Außerdem ist sie für die technische Überprüfung des Hauses verantwortlich.

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung darf sie grundsätzlich auch ohne Kontaktierung der Eigentümer durchführen, jedoch wird sie dies nur bei kleineren Dingen tun.

Stehen größere Sanierungsarbeiten an (z.B. Erneuerung einer Steigleitung für Strom oder Gas) und können diese geplant werden (manchmal kommt es zu einem plötzlichen unerwarteten Gasgebrechen und es muss sofort etwas unternommen werden), dann werden die Eigentümer befragt.

Wie erfolgt die Willensbildung der Eigentümer?

Hierfür gibt es grundsätzlich die Eigentümerversammlung. Diese muss von der Hausverwaltung mindestens einmal alle zwei Jahre einberufen werden. Alle Eigentümer können an dieser Versammlung teilnehmen und haben dort auch Stimmrechte.

Die meisten Hausverwaltungen nutzen Eigentümerversammlungen eher zur Vorstellung künftiger Maßnahmen, als tatsächlich zur Beschlussfassung. Aber auch wenn Maßnahmen beschlossen werden, so steht es jedem Eigentümer frei, seine Meinung noch zu ändern bis es zur offiziellen Bekanntgabe eines Ergebnisses kommt.

Nicht anwesende Eigentümer werden dann meist schriftlich befragt. Die Abstimmungsergebnisse eines Beschlusses der Eigentümer muss von Gesetz wegen im Haus ausgehängt sowie jedem Eigentümer auch schriftlich zugeschickt werden. Maßnahmen, die so bestimmt werden, brauchen natürlich mehr Zeit bis sie umgesetzt werden.

Spezialfall ältere Wohnungseigentumsanlagen

Hier geht es jetzt nicht automatisch um alte Häuser, an denen vielleicht nachträglich Wohnungseigentum begründet wurde. Vielmehr stellen Bauten aus den Jahren ab 1950 bzw. ab 1960 einen solchen Sonderfall dar.

Sollten Sie eine Wohnung in einem solchen Haus kaufen wollen, so achten Sie bitte unbedingt darauf, welche Erneuerungsmaßnahmen schon getroffen wurden.

Oft sind Eigentümer, die schon sehr lange im Objekt wohnen (meist von Beginn an), nicht an Maßnahmen interessiert, die viel Geld kosten (z.B. thermische Sanierung). In diesen Objekten entsteht dann ein Streit zwischen den neuen Eigentümern und den lange im Objekt lebenden Bewohnern.

Wenn natürlich schon Geld für Sanierungen gespart wurde, werden sich Maßnahmen auch leichter umsetzen lassen.

Und heutige Anlagen?

Viele Dinge lassen sich gut im Wohnungseigentumsvertrag regeln. Aber auch das muss man rechtzeitig tun. Wenn hier also schon ein Vertrag vorhanden ist, oder es zumindest einen Entwurf gibt, lassen Sie sich diesen unbedingt zeigen.

In kleineren Anlagen wird es meist leichter sein, auch auf längere Sicht Einigung über Maßnahmen zu treffen. Aber ich empfehle Ihnen, sich generell bei jedem Kauf Beratung zu holen, da es sich bei einer Eigentumswohnung und der damit verbundenen Eigentümergemeinschaft um eine langfristige Entscheidung handelt.

Groß-Enzersdorfer Straße 36, 1220 Wien

Groß-Enzersdorfer Straße 36, 1220 Wien. Eine Gartenwohnung ist noch zu haben.

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