Eichhörnchen

Was ist überhaupt eine Allgemeinfläche?

Wohnungseigentum ist das ausschließliche Recht zur Nutzung einer Wohnung. Aber ein Wohnhaus besteht nunmal nicht nur aus den einzelnen Wohnungen.

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung ist man auch gleichzeitig Eigentümer von anderen Räumen im Haus. Hier gibt es teilweise gesetzliche Regelungen, teilweise aber auch einfach in der Praxis entstandene Vorschriften, wie die Benutzung zu regeln ist.

Bevor Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie die wichtigsten Punkte kennen.

Gemeinschaftsterrasse

Manchmal gibt es sogar eine Gemeinschafts-terrasse, z.B. bei uns in der Gebauergasse 18

Wozu gibt es Allgemeinräume?

Haben Sie sich diese Frage überhaupt schon einmal gestellt? In Wirklichkeit freut sich doch jeder, der eine neue Wohnung besichtigt, dass im Haus etwa auch ein Raum für Fahrräder zur Verfügung gestellt wird oder einer für Kinderwägen oder auch eine gemeinsame Waschküche vorhanden ist.

Ursprünglich entstammen diese Räume der Platznot im Wohnbau in früheren Zeiten. Erinnern Sie sich vielleicht noch an Häuser mit Gangtoiletten oder der klassischen Bassena im Altbau? Beides kann man heute noch in vielen Häusern in Wien finden. Es handelt sich hier um frühe Formen von Gemeinschaftsanlagen.

Heute werden Allgemeinräume einerseits auf Grund der Bauordnung und andererseits aufgrund der Erwartungen der zukünftigen Eigentümer gebaut. Die Bauordnungen der österreichischen Bundesländer sehen vor, dass diverse Allgemeinräume vorhanden sein müssen.

In Wien gibt es zum Beispiel Regelungen, wie viele Fahrradabstellplätze gebaut werden müssen. Es ist auch vorgeschrieben, dass ab 15 Wohnungen ein Kleinkinderspielplatz gebaut werden muss. Bei größeren Objekten sind auch andere Gemeinschaftsräume vorgeschrieben.

Welchen Zweck erfüllen Gemeinschaftsflächen und Räume?

Im besten Fall werden diese Flächen wirklich von allen– oder zumindest den meisten – Bewohnern des Hauses genutzt und führen zu mehr Kommunikation im Haus.

Außerdem sorgen sie natürlich dafür, dass sperrige Gegenstände nicht bis in die Wohnung mitgenommen werden müssen. So können Kinderwägen, Fahrräder tatsächlich bereits im Erdgeschoß oder Keller verbleiben und stehen nicht in der Wohnung im Weg.

Was sollte man über Allgemeinflächen wissen?

Zunächst ist es wichtig, zu verstehen, dass Allgemeinflächen nicht einem Eigentümer allein gehören, sondern der gemeinsamen Nutzung aller Eigentümer dienen. Wenn jemand vermietet, steht die Nutzung des Raumes natürlich auch den Mietern zu.

Das bedeutet, dass artfremde Gegenstände in diesen Räumen nicht gelagert werden dürfen. Ein Fahrradraum dient nicht dazu, die eigenen Autoreifen zu lagern. Das gilt ebenso für Garagenabstellplätze. Diese befinden sich in einer besonderen Form eines Gemeinschaftraums – der Garage – auch wenn der einzelne Platz im Wohnungseigentum der Nutzung durch den jeweiligen Eigentümer vorbehalten ist. Ein Ablagern von Gegenständen ist dennoch nicht erlaubt. Anders sieht es nur aus, wenn es sich um Garagenboxen oder sonstige bauliche getrennte Räume handelt.

Da es sich nicht um Einzeleigentum handelt, müssen natürlich auch gemeinschaftlich Entscheidungen getroffen werden. Dies bedeutet, dass die gleichen Regelungen für die Instandhaltung eines solchen Raumes gelten wie etwa für das Stiegenhaus.

Tiefgarage

Garage – auch diese ist eine (wenn auch spezielle) Gemeinschaftsanlage.

Wer bestimmt was mit den vorhandenen Räumen passiert?

Von Gesetz wegen entscheidet bei Erhaltungsarbeiten die einfache Mehrheit der Anteile der Wohnungseigentümer.

Die Vollmacht einer Hausverwaltung umfasst allerdings üblicherweise die Durchführung von Erhaltungsarbeiten, wodurch es hier zu Beauftragungen ohne Rücksprache mit den Eigentümern kommen kann. Das macht bei kleineren Arbeiten oft auch Sinn, da dadurch kleine Schäden sofort und unkompliziert behoben werden können.

Die Neueinrichtung eines Allgemeinraumes oder dessen Umgestaltung (zum Beispiel eine alte Hausmeisterwohnung soll zum Fahrradraum umgestaltet werden), kann aber jedenfalls von der Hausverwaltung nicht ohne Zustimmung der Eigentümer einfach durchgeführt werden.

Wo gibt es am häufigsten Streit?

Streitpunkte rund um Allgemeinräume und Allgemeinflächen sind oft Themen wie der Tausch von Sand in der Sandkiste. Insbesondere wenn gerade keine kleinen Kinder im Haus wohnen, macht der Tausch nicht unbedingt Sinn. Ist die Hausverwaltung hierüber nicht informiert, so muss sie grundsätzlich den Sand regelmäßig erneuern, was zu Streit mit den Eigentümern führen kann.

Hier gibt es natürlich Möglichkeiten, der Hausverwaltung im Zuge der Hausversammlung zu sagen, dass ein derartiger Tausch nicht gewünscht wird – zumindest solange keine Kinder im Haus wohnen.

Ein weiterer Streitpunkt sind etwa Waschküchen, wo geregelt werden muss, wie die Kosten aufgeteilt werden sollen. Nutzen nur wenige Wohnungseigentümer die Waschküche, so kommt es oft zu Streitereien über die entstehenden Kosten. Insbesondere wenn es um die Erneuerung von Waschmaschinen geht, kommt es hier doch auch zu Unstimmigkeiten in den Häusern.

In unseren Wohnungen haben wir von vornherein in jeder Wohnung einen Waschmaschinen- und Trockneranschluss eingebaut und auf die Waschküchen verzichtet. Dieser Streitpunkt ist daher bei uns nicht relevant.

Bei Fahrradräumen ist oft die Sicherheit ein Thema. So wird manchmal darüber gestritten, ob auch wirklich jeder Benutzer die Türen verschließt, beziehungsweise wer dort aller Zutritt hat.

Mein Tipp hierfür: Achten Sie daher bereits bei der Wohnungssuche auf die Frage, wie die Absicherung von Fahrrädern möglich ist, insbesondere ob Haken oder Ständer zur Anbringung der Fahrräder vorhanden sind. Auch ein gutes Türschloss und eine Tür mit Türknauf machen Sinn.

Fahrradabstellraum

Der Fahrradabstellraum sollte über eine solide Verwahrungseinrichtung verfügen.

Haben Sie noch Fragen?

Haben Sie noch Fragen zu Allgemeinräumen? Falls Sie bei mir eine Wohnung besichtigen kommen, schauen wir uns selbstverständlich auch die Allgemeinräume an.

Falls es aber andere Fragen gibt, kontaktieren Sie mich ruhig über das Kontaktformular oder hinterlassen Sie hier einen Kommentar.

7 Dinge die ich mache, um Ihr Leben zu erleichtern

Damals als ich gefragt wurde, ob ich für unser Familienunternehmen einen eigenen Bauträgerbereich aufbauen würde, hätte ich nie gedacht, was ich außer Häuser bauen noch alles machen würde. Heute können Sie bei mir natürlich nach wie vor eine Immobilie in der Gebauergasse 18 oder in der Groß-Enzersdorfer Straße 36 kaufen, aber ich mache auch vieles mehr, um Ihr Leben in meinen Wohnungen einfacher und angenehmer zu machen.

Bauplan überprüfen

Meine Vorstellungen als Bauträger werden mit dem Architekten umgesetzt.

Wenn Sie das hier lesen, dann wollen Sie möglicherweise gerade eine Eigentumswohnung kaufen oder planen dies zumindest für die Zukunft.

So eine Wohnung zu kaufen ist für die meisten Menschen – und wohl auch für Sie – eine riesige Entscheidung. Immerhin macht man das nicht jeden Tag und es geht dabei um viel Geld, aber auch um den Ort, an dem Sie und Ihre Familie Ihr Leben verbringen sollen.

Und wie ist es wohl für die andere Seite: Was erwarten Sie von einem Makler oder Bauträger?

Speziell wenn Sie über einen Makler schon einmal eine Wohnung gemietet haben, hat Ihnen dieser vielleicht nur aufgesperrt und dafür viel Geld kassiert. Ja, sowas gibt es auch und leider auch im Bereich der Eigentumswohnungen.

Vor kurzem habe ich eine gute Bekannte begleitet, die sich für eine gebrauchte Eigentumswohnung interessiert hat und meinen Rat dazu haben wollte. Der Makler war bereits im Vorfeld genervt, weil meine Bekannte einen zweiten Termin wollte. An diesem sollte ich mit ihr die Wohnung besichtigen.

Als Aufgabe hatten wir ihm im Vorfeld mitgegeben, dass er bitte eine Kopie des Wohnungseigentumsvertrags besorgen sollte. Dies sollte kein Problem sein, weil er im ganzen Haus sehr viele Wohnungen zu verkaufen hatte und es sich um eine Eigentumsanlage mit acht Stiegen handelte.

Der Makler hatte nicht nur dieses Dokument nicht mit, sondern forderte auch eine sofortige Unterschrift, da sonst die Wohnung an jemand anderen verkauft werden würde. Wir haben ihm diese Option gelassen. Es gab wahrscheinlich gar keine anderen Kunden, aber ein solches Verhalten verdient keine Zahlung von mehreren Tausend Euro Provision.

Ja, es gibt Makler, die auch so sind und wohl auch Bauträger, die so arbeiten. Ich für meinen Teil kann mir das nicht leisten und würde auch meine beauftragten Makler sofort kündigen, wenn ich von einem solchen Vorgehen hören würde.

Als Bauträger sehe ich es als meine Aufgabe, Ihnen mehr Service und mehr Möglichkeiten zu bieten.

1. Ich plane die spätere Nutzung der Immobilie mit ein

Meine wesentlichste Aufgabe beginnt schon lange vor dem Bau eines Objekts. Ich muss mich in die späteren Bewohner meiner Immobilie versetzen und deren Gedanken teilweise vorhersehen. Immerhin lege ich die Grundrisse meist zu einem Zeitpunkt fest, wo Sie noch überhaupt nicht wissen, dass ein neues Projekt entstehen soll, geschweige denn, dass Sie dort einziehen werden.

Gemeinsam mit den Architekten und meinen technischen Mitarbeitern plane ich zu diesem Zeitpunkt bereits, wo Sie später Ihre Küche haben oder wo Ihr Sofa steht, um damit etwa die Steckdosen im Raum zu platzieren. Ich arbeite hier mit Fachleuten, etwa für die Planung von Küche oder Bad zusammen, damit nachher auch wirklich alles funktioniert.

2. Ich berate Sie in Fragen der Ausstattung

Ich bin kein Techniker und werde es in diesem Leben auch nicht mehr. Dennoch bin ich natürlich Ihr primärer Ansprechpartner, wenn Sie Fragen zur technischen Ausstattung Ihrer neuen Wohnung haben.

Da wir als Familienunternehmen auch gleich die Mitarbeiter des Baubereichs im Haus haben, habe ich aber sehr kompetente Ansprechpartner, die viele Jahre Erfahrung im Bauwesen mitbringen. Sie profitieren beim Einzug und im täglichen Leben von dieser Kompetenz.

3. Ich zeige Ihnen, wie Sie später einrichten könnten

Wenn Sie die Fotos meiner Wohnungen kennen oder schon einmal bei mir waren, dann wissen Sie, dass meine Wohnungen eingerichtet gezeigt werden. Hierbei handelt es sich nicht um eine komplett vollgeräumte Wohnung, sondern vielmehr um ein sogenanntes Home Staging.

Unter Home Staging versteht man die Einrichtung einer Immobilie zu Zwecke der Verkaufspräsentation. Es dient Ihnen als Kunde dazu, dass Sie sich leichter vorstellen können, wie Ihre neue Eigentumswohnung dann möbliert ausschauen kann. Lesen Sie dazu mehr hier (unter „Home Staging“) in einigen älteren Artikeln zu diesem Thema.

4. Meine Home Staging Erfahrung steht auch für Ihre alte Immobilie zur Verfügung

Wenn Sie eine Wohnung in meinen Objekten kaufen, biete ich Ihnen grundsätzlich auch eine kurze Beratung in Ihrer alten Eigentumswohnung an. Hierbei schauen wir uns an, welche Grundsätze des Home Stagings Sie in Ihrer alten Wohnung einsetzen können, um diese besser zu verkaufen.

Konzeptpapier für Home Staging

Home Staging verstärkt die Vorstellungskraft des Kunden.

5. Meine Häuser sind „energetisch“ optimiert

Damit meine ich jetzt nicht unsere klassischen Energiekennzahlen. Auch diese sind völlig okay. Ich spreche von Dingen, die sich wissenschaftlich nicht immer messen lassen.

Neben Feng Shui habe ich unsere Häuser auch nach Reiki reinigen lassen und selbst einige Reiki-Ausbildungen absolviert. Hierbei werden Energien im Raum aufgespürt und aufgelöst. Es ist etwas, das man nicht sieht, das aber definitiv auf Ihr Wohlbefinden wirken wird.

Und weil ich finde, dass man in diesem Bereich immer noch etwas Neues ausprobieren kann, habe ich vor einiger Zeit mein privates Haus mit der indischen Technik des Vastu reinigen lassen. Hierbei handelt es sich – ähnlich wie beim Feng Shui – um eine sehr alte Methodik, die aber eben aus Indien stammt.

Im alten Indien gab es klare Vorgaben, in welche Himmelsrichtungen gebaut wird, oder auch welche Grundrissformen ideal zum Wohnen sind. Dies baute auf alten Beobachtungen und Erfahrungen auf. Heute bauen wir nicht mehr so, man kann aber mit diversen Materialien, die im Haus aufgebracht werden, einen Ausgleich schaffen.

In meinem Haus waren dies teilweise sehr ungewöhnliche Dinge wie diverse Naturmaterialien, die im Haus aufgehängt oder am Grundstück vergraben werden mussten. Im Moment kann ich Ihnen das in meinen Häusern noch nicht offerieren, jedoch werde ich mit Reiki, Feng Shui und wahrscheinlich Vastu auch in Zukunft in meinen Projekten arbeiten, um Ihnen dann in Folge ein harmonisches Wohnen zu bieten.

6. Entrümpelungen und Übersiedlungen

Ich selbst biete keine Übersiedlungsdienstleistungen an, aber ich habe Ihnen auch in diesem Bereich einen spannenden Kontakt zu nennen. Gerade wenn Sie bereits in Wien leben, kann ich Ihnen die neue Suchmaschine www.leichtgemacht.at empfehlen.

Hier werden Ihnen Umzugsfirmen in einem Vergleichsrechner präsentiert. Sie können mit der Eingabe einiger weniger Zahlen einen ersten Überblick über Ihren idealen Umzugsdienstleister ermitteln. Diese Seite bietet außerdem einen guten Immobilienblog, in dem Sie auch abseits der Eigentumswohnungen noch einiges spannendes zum Thema Wohnen erfahren können.

Und was hat es jetzt mit dem Entrümpeln auf sich? Auch das mache ich neuerdings. Derzeit habe ich eine neue Kundin, die eine alte Wohnung zu verkaufen hat.

Ursprünglich wollte ich eine Home Staging Beratung in ihrer Wohnung machen, es kam aber alles anders. Statt die Wohnung einfach nur herzurichten, besteht dort die Aufgabe im Entrümpeln und Ausmisten. Ich habe also einen leeren Sack genommen und die Dame einfach eine Lade öffnen lassen.

Sie hat dann selbst entscheiden müssen, was verbleiben soll und was gehen darf. Dies hat dazu geführt, dass sie danach endlich in der Lage war, den lange Zeit aufgeschobenen Umzug und die Entrümpelung anzugehen. Manchmal hilft eben schon der erste Schritt und den gehe ich gerne mit Ihnen, wenn Sie in meinen Wohnungen einziehen wollen.

Wenn es sich natürlich um größere Entrümpelungen handelt und Sie hierbei Hilfe brauchen, bin ich sicher, dass ich Ihnen auch dafür professionelle Partnerfirmen vermitteln kann.

7. Dieser Blog

Die letzte Besonderheit, die ich Ihnen biete, ist dieser Blog. Sie erhalten derzeit einmal wöchentlich neue Inputs zum Thema Wohnen und Übersiedeln. Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch persönlich beratend zur Seite, wenn ich Ihnen helfen kann. Mit diesem Immobilienblog möchte ich Sie aber auch in Zukunft immer wieder auf wichtige Themen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien hinweisen.

Haben Sie noch Wünsche?

Heute habe ich einmal die Gelegenheit genützt, Ihnen mein mittlerweile breites Betätigungsfeld vorzustellen. Vieles davon erhalten Sie wahrscheinlich bei mehreren Bauträgern, die Kombination dürfte aber nicht so oft zu finden sein.

Wenn ich Ihr Interesse geweckt habe, dann schauen Sie sich doch auch einmal meine Immobilien an oder schreiben mir eine Nachricht. Vor allen Dingen würde mich aber interessieren, was Sie sich noch von mir oder anderen Bauträgern oder auch von Maklern wünschen würden. Sie können hierzu gerne einen Kommentar hinterlassen.

Altes Badezimmer neu eingerichtet

Wie geht es Ihnen mit Ihrem Badezimmer? Haben Sie genug Platz, oder können Sie sich nicht einmal umdrehen? Verfügt Ihr Bad über natürliches Licht, eine Lüftung oder gar nichts davon? Haben Sie die Toilette im Bad oder getrennt? Gibt es eine Badewanne oder eine Dusche? Oder haben Sie etwa gar kein Bad in der Wohnung, sondern vielleicht nur eine Dusche in der Küche?

Die meisten Badezimmer sind heute immer noch sehr klein. Dabei verbringen wir doch gar nicht so wenig Zeit im Bad. Untersuchungen haben ergeben, dass wir alle fast eine halbe Stunde täglich im Badezimmer sind. Warum wird dann nur so oft am Platz fürs Bad gespart?

Altes Badezimmer

Mehr Grusel als Wellness

Es ist noch gar nicht so lange her, dass Wohnungen überhaupt keine Badezimmer hatten. Schon der Einbau der ersten Toiletten und des ersten Waschtischs direkt in eine Wohnung war ein großer Fortschritt. So verwundert es auch nicht, dass es bis heute viele Wohnungen gibt, die beispielsweise nur über eine Dusche in der Küche verfügen.

Aber wollen Sie heute noch so leben? Ich kann nur für mich sprechen, aber ich bin froh, über ein großes Badezimmer zu verfügen.

Mit der Zeit wurde es üblich, Badezimmer in den Wohnungen einzubauen. Diese verfügen dann entweder über eine Badewanne oder nur über eine Duschkabine, dazu noch einen Waschtisch. Manchmal bleibt sogar Platz für die Waschmaschine, dann hat man aber maximal noch einen halben Quadratmeter um im Zimmer zu stehen. Wenn die Toilette sich ebenfalls noch im Bad befindet, ist meist ein wenig mehr Platz, aber gemütlich ist es trotzdem nicht.

Das Leben mit einem veralteten Badezimmer

Was haben die Farben rosa, sand, dunkelbraun oder etwa moosgrün gemeinsam? Es sind Farben, die gerne in Badezimmern etwas älterer Baujahre vorhanden sind. Teilweise geht es hier um die Verfliesung, aber es gibt auch Waschtische in den schönsten Farben.

Wenn Sie über so ein Badezimmer verfügen, dann stellt sich die Frage, wie Sie damit umgehen? Ein Badezimmer ist ja doch ein Raum, der relativ viel genützt wird, also sollten wir es uns gemütlich machen.

Entweder Sie reißen das ganze Bad raus und lassen es auf modernen Standard umbauen, oder Sie finden einen Weg, damit zu leben. Da hilft es, einige kleinere Veränderungen durchzuführen:

– Tauschen Sie den alten Spiegelschrank gegen ein neues Modell, oder eventuell sogar nur gegen einen Spiegel mit Ablage.
– Erneuern Sie veraltete Armaturen.
– Kaufen Sie neue Badvorleger und Handtücher.
– Dekorieren Sie – eventuell ein Badewannenbrett, eine Quietschente oder einfach eine schöne Blume sorgen für gute Stimmung
– Räumen Sie auf – je weniger herumsteht, desto gemütlicher wirkt es.

Altes Badezimmer neu eingerichtet

Etwas Dekoration und schon wird es zur Wellnessoase

Fenster oder Lüftung

Gerade in einem alten Objekt ist es wichtig, darauf zu achten, dass Badezimmer auch über eine Form der Entlüftung verfügen. Diese ist einerseits notwendig, damit es nicht zu schimmeln anfängt, aber sie sorgt auch für ein angenehmes Raumklima.

Sollten Sie zur Miete wohnen, ist eine fehlende Lüftung im Altbau übrigens ein Kriterium, um die Miete senken zu können. Im Eigentum empfehle ich Ihnen, zu Ihrem eigenen Wohlbefinden auf eine entsprechende Belüftung zu achten.

Und in einer neuen Wohnung?

Wenn Sie eine neue Wohnung kaufen, sollten Sie sich vorab auch um das Thema Badezimmer kümmern. Denken Sie langfristig. Eine einfarbige, möglichst neutrale Farbgestaltung der Boden- und Wandfliesen in Weiß oder einem hellen Cremeton hilft Ihnen, langfristig auch künftige Trends mitmachen zu können. Es ist einfacher, mit Accessoires, wie Handtüchern, zu gestalten, als eine komplette Fliese zu tauschen.

Wanne oder Dusche?

Meistens ist ja nur Platz für eines von beiden. Eine Wanne lädt zu mehr Entspannung ein, insbesondere mit Kindern ist es eine angenehme Lösung, aber auch noch einem langen Tag kann es angenehm, sein in eine Badewanne zu steigen.

Eine Dusche hilft bei der schnellen Reinigung. Man braucht weniger Wasser und es geht auch schneller. Spätestens wenn man sich einmal verletzt und etwa ein Fuß eingebunden oder gar eingegipst ist, weiß man die Dusche zu schätzen. Es ist einfacher, rein- sowie rauszukommen, man kann Verbände leichter vor zu viel Wasser schützen. Aber auch im Alter ist es oft angenehmer, wenn man nicht über einen hohen Badewannenrand steigen muss.

WC im Bad oder außerhalb?

Ein WC im Bad kann nützlich sein, aber eher als zweites WC in einer Wohnung. Meist ist es, allein schon vom Geruch her, angenehmer, wenn das WC ein getrennter Raum ist. Noch schöner natürlich, wenn es im WC auch noch ein Waschbecken zum Händewaschen gibt, da man dann auch bei Besuch das Bad als privaten Raum halten kann und niemand das Badezimmer betritt.

Top 1, Badezimmer

Das Badezimmer der Top 1 in der Gebauergasse 18, verwandelte sich mit wenigen Handgriffen in eine Ruheoase.

Und wie schauen die Bäder von Wohnwerk Paracelsus aus?

Wir statten alle unsere Badezimmer sehr großzügig aus. Wo immer es geht, bauen wir sowohl eine Badewanne, als auch eine bodenebene und damit generationengerechte Dusche ein.

Mehrere Waschtische sorgen dafür, dass es zu keinem Stau im Bad kommt, die WC-Anlagen befinden sich in einem eigenen Raum und verfügen jeweils über ein zusätzliches Waschbecken.

Alle Wohnungen sind mit einem modernen Ventilationssystem ausgestattet, teilweise gibt es auch Fenster im Bad.

Dieses Badezimmer der Top 19 in der Gebauergasse 18 wirkt durch sparsam eingesetzte Dekoelemente nicht unpersönlich sondern stimmungsvoll. Das Fensterlicht kann sich im Raum voll entfalten.

Bügelzimmer

Räume ohne klare Definition

Wie sieht es in Ihrer Wohnung aus? Haben Sie eine klare Einteilung für jeden Ihrer Räume? Wissen Sie genau, was wo seinen Platz hat?

Oder geht es Ihnen so, dass Sie zwar genug Zimmer, aber irgendwie keine Struktur haben. Ein schönes Beispiel hierfür ist das Bügelzimmer.

Bitte verstehen Sie mich nicht falsch: Ich meine nicht ein Bügelzimmer in der Waschküche, wo vielleicht wirklich Platz für ein Bügelbrett vorgesehen ist. Ich spreche von Zimmern ohne klare Funktion.

Nennen Sie es Bügelzimmer, Rumpelkammer oder zusätzlicher Raum. Auf jeden Fall weiß keiner was man damit genau macht.

Surfen im Bügelzimmer

Surfen im Bügelzimmer oder wenn der Traum nur dem Zimmer einen Sinn gibt. (Shutterstock / Nomad_Soul)

Aber ich hab doch gar kein Zimmer zu viel?

Dann können Sie an dieser Stelle aufhören zu lesen.

Nein, Spaß beiseite. Vielleicht haben Sie ja kein funktionsloses Zimmer, aber einen Raum der einfach für verschiedene andere Tätigkeiten „missbraucht“ wird.

Räumen Sie das Bügelbrett nach der Verwendung denn immer weg? Oder bleibt es dann eben im Wohn- oder Schlafzimmer stehen?

Es könnten natürlich auch ehemalige Kinderzimmer sein, die nach dem Auszug der Kinder leer stehen. Hier wird ja auch gerne die Einrichtung der „Kinder“ behalten, auch wenn diese bereits Mitte vierzig und seit vielen Jahren ausgezogen sind.

Die Wirkung von Gerümpel und Unordnung

Räume, die wirklich fürs Bügeln genützt werden, sind schon in Ordnung. Problematisch sind eben die Räume, die einfach leer stehen oder nie genutzt werden. Sie nehmen der ganzen Wohnung Energie weg, was sich direkt auf Sie und Ihr Leben auswirkt.

Unser Unterbewusstsein reagiert auf jede Form von Unordnung und Schmutz. Egal ob wir wollen oder nicht, Gerümpel zieht immer noch mehr Gerümpel und Unordnung an. Der Energielevel in diesen Räumen sinkt.

Das gleiche gilt auch für Räume, die einfach gar nicht mehr genutzt werden. Ist Ihnen schon einmal aufgefallen, wie schnell solche Zimmer irgendwie leicht muffig riechen können? Auch das hängt mit einem niedrigeren Energielevel zusammen.

Auf uns Menschen kann das unmittelbare Auswirkungen haben. Selbst wenn es nur ein einziges Zimmer ist, in dem niemand mehr wohnt oder sich das Gerümpel stapelt, hat es auf uns eine starke Wirkung. Meistens fühlen wir uns einfach nicht mehr wohl. Vielleicht schämt man sich auch für den Raum oder gar die ganze Wohnung.

Was können Sie tun?

Eine einfache Lösung ist es sicher Ordnung zu schaffen und Leben in die Räume zu bringen. Das ist aber oft gar nicht so leicht, weil man oft selbst gar nicht mehr sieht, was los ist. Hier kann es helfen, sich einen Fotoapparat oder ein Handy mit Fotofunktion zu schnappen und ein paar Fotos vom betroffenen Raum oder sogar von der ganzen Wohnung zu machen.

Gehen Sie in jedes Eck und fotografieren Sie alle Seiten des betreffenden Zimmers. Nach Möglichkeit drucken Sie die Bilder aus oder schauen sich diese zumindest auf einem größeren Bildschirm an.

Was fällt Ihnen auf? Sieht man Chaos oder ist alles sehr strukturiert und geordnet? Lassen Sie sich bei der Analyse der Bilder ruhig ein wenig Zeit. Oftmals hilft es, so etwas zwei oder drei Mal im Abstand von ein oder zwei Tagen anzuschauen.

Das kann aber nur ein Anfang sein. Selbstverständlich geht es auch noch ans Beseitigen der Unordnung. Hierbei sollten Sie nicht irgendwo einfach anfangen, sondern zunächst einmal jedem Raum eine klare Funktion zuschreiben. Diese sollte dann sinnvollerweise auch tatsächlich zum Raum und vor allen Dingen zu Ihnen passen.

Denn es hilft das schönste Arbeitszimmer nichts, wenn Sie es nie benutzen. Selbiges gilt natürlich ebenso für Fernseh- oder Esszimmer, für Hobbyräume oder den beliebten im Eck stehenden Heimtrainer.

Und wie geht das im Detail?

Überlegen Sie doch einmal in Ruhe, welche Funktion Sie sich in Ihrer Wohnung immer schon einmal gewünscht haben. Was fehlt Ihnen? Oder was würde Ihnen gut tun?

Wenn Sie hier nicht gleich eine Lösung haben, dann achten Sie doch darauf was Ihre Freunde und Bekannten tun. Vielleicht bringt Sie das auf neue Ideen. Eine schöne Alternative sind auch Einrichtungszeitschriften oder Bücher. Hier findet man oft tolle Ratschläge und Ideen.

Sollten Sie sich nicht gleich sicher sein, dann schreiben oder zeichnen Sie Ihren Wunsch einmal auf ein großes Blatt Papier und hängen diesen in den Raum. Sie merken nach kurzer Zeit, ob ihr Wunsch wirklich passt oder nicht.

Und wegen dem Chaos? Ja, das müssen Sie wegräumen. Aber übernehmen Sie sich nicht. Fangen Sie in kleinen Schritten an. Oft reicht es ein Regalfach oder eine Schublade auf einmal zu leeren. Das Geheimnis hier liegt nämlich in der Regelmäßigkeit. Besser täglich oder zumindest jeden zweiten Tag ein wenig, als zu versuchen alles auf einmal zu machen. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass es hier auch tolle Ratgeber in Buchform gibt.

Zimmer mit einer klaren Funktion.

Zimmer mit klarer Funktion.

Kontrollieren Sie Ihre Fortschritte

Und zu guter Letzt, kontrollieren Sie doch regelmäßig wie es vorangeht. Wie Sie das tun sollen? Indem Sie die Fotos nutzen, die Sie am Anfang machen. Fotografieren Sie nach einiger Zeit erneut und vergleichen Sie die Entwicklung im Raum. Sie werden sehen, wie viel Unterschied bereits nach kurzer Zeit entstanden ist.

Was das jetzt alles genau mit den Energien im Raum zu tun hat und wieso diese in einem geordneten Raum viel freier fließen können, erfahren Sie demnächst hier im Wohnwerk Blog.

Aber jetzt einmal eine Frage an Sie? Wie schaut es bei Ihnen aus? Haben Sie Räume oder auch nur einzelne Ecken ohne klare Ordnung und Funktion? Schreiben Sie mir. Ich bin sehr gespannt auf Ihre Sichtweise.


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Auch in die Wohnung zieht der Herbst ein

Gerade noch war Sommer, aber wenn man jetzt aus dem Fenster schaut, merkt man schon sehr deutlich, dass es Herbst geworden ist. Der Herbst ist natürlich auch eine Zeit, in der wir uns auf den Winter vorbereiten können und sollten. Das gilt natürlich genauso auch fürs Wohnen. In diesem Sinne gibt es heute einen sehr herbstlichen Blogbeitrag.

Der Herbst zeigt sich von seiner schönsten Seite

Der Herbst zeigt sich von seiner schönsten Seite (Weinviertler Lichtbildnerei / Semerad)

Was man im Herbst alles in Haus und Wohnung tun sollte?

Beginnen wir im Garten und am Balkon:

Der Herbst ist die ideale Zeit für Gartenarbeit. Jetzt wird es Zeit, um Bäume und Sträucher zu schneiden und alles winterfit zu machen. Es ist die richtige Zeit, um die letzte Ernte, etwa von Kürbis, Kartoffeln oder anderem Gemüse, durchzuführen.

Nicht winterfeste Pflanzen müssen in Keller oder Innenräume transportiert werden, Blumenzwiebel für das nächste Frühjahr sollten auch jetzt gepflanzt werden.

Vergessen Sie außerdem nicht, den Rasen zum letzten Mal in diesem Jahr zu mähen und das Laub vom Rasen zu entfernen.

Gartenmöbel sollten eingelagert oder in Schutzhüllen eingepackt werden. Vergessen Sie außerdem nicht, außen liegende Wasserleitungen abzudrehen und zu entleeren. Sollten Sie über einen winterfesten Anschluss verfügen, ist dies nicht nötig.

Langsam wird es auch Zeit, Vogelfutterkästen vorzubereiten.

Auch in die Wohnung zieht der Herbst ein

Auch in die Wohnung zieht der Herbst ein – (shutterstock.com / Pinkyone)

Und im Haus oder der Wohnung?

Im Haus selbst ist es Zeit, Fenster und Türen abzudichten. Wenn sie nämlich nicht dicht sind, steigt der Verbrauch von Heizenergie unnötig. Kontrollieren Sie auch, ob alle Fenster gut schließen, notfalls muss ein Fachmann diese nachstellen. Gegen zugige Fenster kann auch selbstklebendes Dichtband helfen.

Ebenfalls wichtig ist es, alle Heizkörper zu kontrollieren. Sobald die Heizung in Betrieb genommen wird, sollte der Druck der Heizungsanlage überprüft werden. Ist dieser zu niedrig, muss Wasser nachgefüllt werden.

Außerdem ist es nötig, Heizkörper zu entlüften. Luft im Heizkörper macht sich durch ein Geräusch bemerkbar.

Um die Wasserleitungen zu schützen, ist es wichtig diese in unbeheizten Bereichen entweder abzudrehen, oder aber mit einer Rohrdämmung zu versehen.

Sollten Sie bereits über Rauchmelder verfügen, ist es Zeit, die Batterien zu kontrollieren. Wenn Sie noch keine Rauchmelder installiert haben, empfehle ich Ihnen dies nachzuholen. Das ist eine sehr kleine Ausgabe, die sich aber im Gefahrenfall mehr als rechnet.

Klingt nach viel Arbeit oder? Aber ganz ehrlich, wollen Sie nur arbeiten?

Daher noch ein paar Tipps, wie Sie es sich im Herbst zu Hause gemütlicher machen können.

Herbstliche Dekorationen sorgen für gute Stimmung. Denken Sie an Kissen, Decken, Kerzen eventuell etwas aus Filz oder auch gehäkeltes.

Halloween steht vor der Tür, auch hier ist es möglich passende Dekoration zu finden.

Ansonsten empfehlen sich die Gegenstände aus Messing, Gold oder Kupfer, besonders zeitlose Dekorationen, die noch nicht weihnachtlich sein sollten. Die Auswahl in den Geschäften ist groß.

Denken Sie bitte daran, rechtzeitig Glühbirnen zu tauschen bevor es sehr früh finster wird. Tageslichtlampen und Stimmungslichter helfen gegen den aufkeimenden Herbstblues.

Zuletzt decken Sie sich mit Tees ein und machen Sie es sich bei schlechtem Wetter zu Hause gemütlich. Sollten Sie allerdings mit ihrer Wohnung nicht zufrieden sein, lesen Sie weiter in meinem Blog und suchen Sie sich eine neue Wohnung.

Makler überreicht den Wohnungsschlüssel.

Der neue Schlüssel liegt bereit – (shutterstock / kurhan)

Und wenn Sie noch übersiedeln wollen?

Der Herbst ist noch einmal eine ideale Zeit, um neue Wohnungen zu besichtigen. Der Vorweihnachtsstress hat noch nicht eingesetzt, und jetzt haben Sie auch Vorteile beim Besichtigen.

Sie können gleich erkennen, wie das Wetter sich auf das Leben in der Wohnung in den nächsten Jahren auswirken würde.

Auch meine Wohnungen stehen zur Besichtigung zur Verfügung. Ich freue mich darauf, Ihnen meine derzeit verfügbaren Wohnungen persönlich zu zeigen.

Wie geht es Ihnen im Herbst? Mögen Sie die Jahreszeit? Hinterlassen Sie mir doch einen Kommentar.

Ratlose Oma zuckt die Achseln und macht eine fragende Pose.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, bekommen Sie neben der Wohnung noch etwas Weiteres dazu: Sie werden Mitglied der Eigentümergemeinschaft, egal ob Sie das wollen oder nicht.

Eine Eigentümergemeinschaft ist an sich nichts Besonderes, aber Sie fragen sich jetzt vielleicht, was eine Eigentümergemeinschaft dann doch so wichtigmacht, dass ich darüber schreibe. Ganz einfach: Eine Eigentumswohnung kommt nicht ohne sie.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Eine Eigentümergemeinschaft ist zunächst eine juristische Person, der nur Teilrechtsfähigkeit zukommt. Die genaue Definition findet sich in Paragraph 18 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002.

«§ 18. (1) Die Eigentümergemeinschaft kann in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Für Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft ist das Gericht örtlich zuständig, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist. Bei diesem Gericht kann auch ein Wohnungseigentümer von der Eigentümergemeinschaft geklagt werden. Forderungen gegen die Eigentümergemeinschaft können gegen die einzelnen Wohnungseigentümer nur nach Maßgabe des Abs. 4 zweiter Satz und nur durch gesonderte Klagsführung geltend gemacht werden.»

Und das heißt jetzt?

Ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungseigentümern hat Kosten zu tragen, die gemeinsam verrechnet werden. So erhält nicht jeder Eigentümer gesondert eine Rechnung vom Wasserwerk oder der Müllabfuhr. Auch Dinge wie die Hausreinigung, die Schneeräumung, aber ebenso Reparaturen an Gemeinschaftsflächen müssen geregelt werden.

Als Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoß sind Sie genauso an den Zahlungen für die Dachreparatur beteiligt, wie der Eigentümer der Wohnung im vierten Stock für die Trockenlegung des Kellers mitzahlen muss.

Um Streitigkeiten wer wofür zuständig ist, von vornherein zu unterbinden, wurde eine gesetzliche Regelung getroffen. Dies macht es den Eigentümern, ebenso wie den Unternehmen, die für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer arbeiten, leichter.

Die Idee der Eigentümergemeinschaft stammt ursprünglich aus dem Steuerrecht. Wie ein Unternehmen unterliegt auch eine Eigentümergemeinschaft dem Umsatzsteuergesetz. Das bedeutet, dass eine Eigentümergemeinschaft eine eigene Steuernummer erhält und den Eigentümern Umsatzsteuer vorschreiben muss. Umgekehrt darf sie sich von allen bezahlten Rechnungen die Vorsteuer abziehen.

Der Vorteil der Wohnungseigentümergemeinschaft im Vergleich zum Einzeleigentum (Einfamilienhaus) ist, dass auf Kosten für Wohnungen generell nur 10% Umsatzsteuer weiterverrechnet werden.

Das bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaft selbst eine Rechnung mit 20% Umsatzsteuer erhält, ihren Eigentümern aber den Anteil lediglich mit 10% Umsatzsteuer weiterverrechnet.

Was kann bei der Eigentümergemeinschaft kritisch werden?

In kleinen Häusern kann man sich oft auf viele Dinge einigen. Manchmal besteht aber ein Wohnungseigentumsobjekt aus mehreren hundert Wohnungen. Spätestens hier wird es mit der Willensbildung schwierig. Seitens des Gesetzes wird nämlich kein klarer Vertreter – wie etwa bei einem Unternehmen – genannt, sondern die Entscheidung über Maßnahmen unterliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

In der Praxis wird das insbesondere bei Umbauarbeiten an Gemeinschaftsflächen, dem Verkauf der früheren Hausbesorgerwohnung oder auch einem nachträglichen Dachausbau spannend.

Lebhafte und vitale Fassadenbemalung.

Gebauergasse 18, 1210 Wien. Wohnungen sind noch verfügbar.

Wo liegt das Problem?

Wenn wir lediglich von Reparatur- und Erhaltungsarbeiten in einem Wohnungseigentumsobjekt reden, kommt es meistens zu relativ geringen Problemen. Diese dürfen von einer einfachen Mehrheit der Wohnungseigentumsanteile (nicht der Personen, sondern der Anteile!) bestimmt werden. Es handelt sich um Maßnahmen der sogenannten ordentlichen Verwaltung.

Sprechen wir jedoch von einer Verbesserungsmaßnahme (hier ist die Definition nicht immer ganz klar und hängt meist auch von der Investitionshöhe ab), so gilt zwar immer noch die einfache Mehrheit als Ausgangsbasis, jedoch haben die überstimmten Wohnungseigentümer eine dreimonatige Frist zur Anfechtung.

Problematisch wird dies dann, wenn ein Wohnungseigentumsobjekt auf mehrere Stiegen aufgeteilt ist und etwa Maßnahmen in einer Stiege von den Eigentümern der anderen Stiege blockiert werden.

Die Hausverwaltung als Vertretung der Eigentümergemeinschaft

Grundsätzlich verfügen fast alle Wohnungseigentumsobjekte über eine Hausverwaltung, die als Ansprechpartner für die Wohnungseigentümer dient. Sie wird ebenfalls von einer Mehrheit der Wohnungseigentümer bestimmt oder auch abgewählt.

Die Hausverwaltung kümmert sich um die Verrechnung der Wohnbeiträge sowie um die Zahlung der offenen Rechnungen. Außerdem ist sie für die technische Überprüfung des Hauses verantwortlich.

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung darf sie grundsätzlich auch ohne Kontaktierung der Eigentümer durchführen, jedoch wird sie dies nur bei kleineren Dingen tun.

Stehen größere Sanierungsarbeiten an (z.B. Erneuerung einer Steigleitung für Strom oder Gas) und können diese geplant werden (manchmal kommt es zu einem plötzlichen unerwarteten Gasgebrechen und es muss sofort etwas unternommen werden), dann werden die Eigentümer befragt.

Wie erfolgt die Willensbildung der Eigentümer?

Hierfür gibt es grundsätzlich die Eigentümerversammlung. Diese muss von der Hausverwaltung mindestens einmal alle zwei Jahre einberufen werden. Alle Eigentümer können an dieser Versammlung teilnehmen und haben dort auch Stimmrechte.

Die meisten Hausverwaltungen nutzen Eigentümerversammlungen eher zur Vorstellung künftiger Maßnahmen, als tatsächlich zur Beschlussfassung. Aber auch wenn Maßnahmen beschlossen werden, so steht es jedem Eigentümer frei, seine Meinung noch zu ändern bis es zur offiziellen Bekanntgabe eines Ergebnisses kommt.

Nicht anwesende Eigentümer werden dann meist schriftlich befragt. Die Abstimmungsergebnisse eines Beschlusses der Eigentümer muss von Gesetz wegen im Haus ausgehängt sowie jedem Eigentümer auch schriftlich zugeschickt werden. Maßnahmen, die so bestimmt werden, brauchen natürlich mehr Zeit bis sie umgesetzt werden.

Spezialfall ältere Wohnungseigentumsanlagen

Hier geht es jetzt nicht automatisch um alte Häuser, an denen vielleicht nachträglich Wohnungseigentum begründet wurde. Vielmehr stellen Bauten aus den Jahren ab 1950 bzw. ab 1960 einen solchen Sonderfall dar.

Sollten Sie eine Wohnung in einem solchen Haus kaufen wollen, so achten Sie bitte unbedingt darauf, welche Erneuerungsmaßnahmen schon getroffen wurden.

Oft sind Eigentümer, die schon sehr lange im Objekt wohnen (meist von Beginn an), nicht an Maßnahmen interessiert, die viel Geld kosten (z.B. thermische Sanierung). In diesen Objekten entsteht dann ein Streit zwischen den neuen Eigentümern und den lange im Objekt lebenden Bewohnern.

Wenn natürlich schon Geld für Sanierungen gespart wurde, werden sich Maßnahmen auch leichter umsetzen lassen.

Und heutige Anlagen?

Viele Dinge lassen sich gut im Wohnungseigentumsvertrag regeln. Aber auch das muss man rechtzeitig tun. Wenn hier also schon ein Vertrag vorhanden ist, oder es zumindest einen Entwurf gibt, lassen Sie sich diesen unbedingt zeigen.

In kleineren Anlagen wird es meist leichter sein, auch auf längere Sicht Einigung über Maßnahmen zu treffen. Aber ich empfehle Ihnen, sich generell bei jedem Kauf Beratung zu holen, da es sich bei einer Eigentumswohnung und der damit verbundenen Eigentümergemeinschaft um eine langfristige Entscheidung handelt.

Groß-Enzersdorfer Straße 36, 1220 Wien

Groß-Enzersdorfer Straße 36, 1220 Wien. Eine Gartenwohnung ist noch zu haben.

Die Zinsen auf Spareinlagen sind ja schon seit längerer Zeit praktisch nicht vorhanden. Wenn man dann auch noch die Kapitalertragssteuer abzieht, bleiben minimalste Restbeträge. Durch die Inflation verliert man mit Sparbüchern letztendlich Geld.

In diesen Zeiten gibt es einen steten Trend zu Immobilien als Anlageform. Auch ich habe schon öfters Wohnungen an Anleger verkauft und ja, grundsätzlich ist es möglich, zu vermieten. Es gibt aber auch Fälle, wo das zu Problemen führen kann.

Mag. Stephan Maier zeigt Geld in seiner Hand.

Wie sinnvoll ist die Immobilie als Anlageform?

Die ideale Wohnung zur Vermietung

Fragt man einen Makler oder Vermögensberater, der sich auch mit Immobilien beschäftigt, so könnte man meinen, dass lediglich die Zwei-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern als Mietobjekt in Frage kommt. Hierbei werden aber einige Punkte außer Acht gelassen, die ebenfalls mitentscheidend sein können:

  • Die Lage: Nur weil eine Wohnung diese Größe hat, heißt das nicht automatisch, dass sie auch für eine Vermietung gut geeignet ist.
  • Das Mietrechtsgesetz: Dieses regelt, welcher Preis für eine Wohnung eigentlich verlangt werden darf.
  • Förderbestimmungen: Gibt es auf Ihrem Haus eine Wohnbauförderung, ist eine Vermietung meist nicht erlaubt.
  • Steuerliche Themen: Wann macht eine Vermietung überhaupt Sinn?

Welche Größe sollte eine Wohnung zur Vermietung haben?

Diese Frage kann ganz unterschiedlich beantwortet werden. Ging man vor kurzem wirklich noch von der 50-Quadratmeterwohnung aus, so verschieben sich hier gerade die Größen. Heute sind es eher 70 bis 80 Quadratmeter, mit mindestens drei Zimmern, die oft genannt werden.

Beachten sollte man allerdings, dass immer, wenn solche Trends ausgerufen werden, derartige Wohnungen im großen Stil auf den Markt kommen. Es ist also sinnvoll, sich mit der Frage ein wenig zu beschäftigen, und eventuell ebenso größere oder kleinere Wohnungen anzuschauen. Auch hier besteht eine gewisse Nachfrage am Mietmarkt.

Ein wichtiger Faktor kann allerdings der geplante Mietpreis sein. Rechnen Sie realistisch durch, was Ihre Mieter sich leisten werden können. Sie wollen mit Sicherheit Gewinne machen, Ihre Mieter müssen deshalb aber trotzdem noch ihr weiteres Leben finanzieren können. Das kann den Mietermarkt auch sehr einschränken.

Die Lage – wo Sie guten Gewissens kaufen können

Hier gilt in Wien die Regel, dass es überall unkompliziert ist, wo es eine halbwegs sinnvolle Anbindung an Massenverkehrsmittel gibt. Ich hatte vor einiger Zeit ein Gespräch mit einer Hausverwalterin, die relativ viele Wohnungen hat, die an Studenten vermietet sind. Studenten sind unter anderem eine der Hauptzielgruppen für die Anmietung von Vorsorgewohnungen.

Sie erklärte mir, dass hier eine große Bereitschaft ist, innerhalb der großen Flächenbezirke herumzufahren. So suchen etwa Studenten der Veterinärmedizinischen Universität (Donaufelder Straße an der Grenze vom 21. zum 22. Bezirk) Wohnungen im gesamten Bereich dieser beiden Großbezirke. Analog gilt dies natürlich auch in anderen Bereichen Wiens beziehungsweise für andere Universitäten.

Ein wesentliches Kriterium ist aber meist die Anbindung an das Straßenbahn- oder U-Bahn-Netz. Eine kurze Busfahrt zur U-Bahn ist nicht unbedingt ein Ausschließungsgrund. Wenn man aber zunächst 20 Minuten mit dem Bus fahren muss, um anschließend in die Straßenbahn zu steigen und dann erst binnen einer Stunde irgendwo ins Zentrum zu kommen, ist die Anbindung für Vorsorgeeigentum nicht gut geeignet.

Neubauten wie unsere Gebauergasse 18 brauchen kaum Reparaturen

Unser Haus in der Gebauergasse 18, 1210 Wien ist verkehrstechnisch gut angebunden.

Altbau oder Neubau

Beides wird Ihnen heutzutage als Wohnung zu Vorsorgezwecken verkauft. Allerdings gelten hier völlig unterschiedliche Regeln.

Liegt Ihre neue Wohnung in einem ungefördert errichteten Neubau, können Sie die Miethöhe derzeit praktisch frei festlegen. Auch andere Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes treffen Sie nur in einem verringerten Ausmaß (Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes).

Im Altbau, aber auch in geförderten Neubauten, schaut die Sache anders aus. Für Altbauten (bei Eigentumswohnungen sind das üblicherweise Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden), gilt das Mietrechtsgesetz in seinem Vollanwendungsbereich. Das bedeutet, dass es genaue Regeln zur Höhe des erlaubten Mietzinses gibt. Auch die Betriebskosten, die an einen Mieter weiterverrechnet werden können, sind hier genau definiert.

Bei den heutigen Kaufpreisen zahlt sich eine Vermietung im Altbau als Einnahmequelle in der Regel nicht aus. Einzige Ausnahme können steuerrechtliche Regelungen sein, diese verändern sich aber derzeit gerade sehr stark. Fragen Sie daher bitte vor dem Kauf einer Altbauwohnung zunächst Ihren Steuerberater, ob dies für Sie überhaupt eine sinnvolle Investition sein kann.

Top 18, Wohnküche

Gebauergasse 18, Top 18, Wohnküche einer 2-Zimmer-Maisonettewohnung.

Die Förderung – Vermietungsverbot oder Mietpreisbremse?

Liegt Ihre Wohnung in einem gefördert errichteten Objekt, so besteht meist ein Vermietungsverbot. Diese Wohnungen sind für die eigene Nutzung bestimmt und sollen daher nicht vermietet werden.

Ist eine Vermietung allerdings zulässig, so gelten meist erneut die Mietzinsrichtlinien des Mietrechtsgesetzes. Dies bedeutet einen relativ niedrigen Mietzins, insbesondere im Raum Wien.

Aufpassen muss man vor allem bei Bauten aus den 1950er- und 1960er-Jahren. Diese sind laut Gesetz eigentlich keine Altbauten, es kann sich aber um Objekte handeln, die mit einer Wohnbau-Wiederaufbauförderung finanziert wurden. Diese Förderungen führen auch heute noch zu einer Mietzinsbeschränkung. Wurde die Förderung allerdings begünstigt zurückbezahlt, dann kann ein etwas höherer Mietzins (angemessener Mietzins) vereinbart werden, die anderen gesetzlichen Regelungen bleiben aber aufrecht.

Fazit

Eine Vermietung einer Eigentumswohnung ist (fast) immer erlaubt, allerdings kann die Mietzinshöhe beschränkt sein. Sollten Sie sich für einen frei finanzierten Neubau entscheiden, haben Sie derzeit die geringsten Auflagen.

Bei jeder Immobilieninvestition zu Anlagezwecken empfiehlt es sich, vorher einen Steuerberater und einen Juristen mit Erfahrung im Wohnrecht zu kontaktieren. Es handelt sich immer um längerfristige Veranlagungen, deshalb sollten diese auch gut geplant sein.

Top 19, Wohnküche

Gebauergasse 18, Top 19, Wohnküche einer 3-Zimmerwohung.

Top 18, Terrasse

Haben Sie aktuell Sehnsucht nach Abkühlung? Dann wird es langsam Zeit, sich Gedanken über eine Klimaanlage zu machen, wenn Sie diese im Sommer bereits nutzen wollen. Bei einer Klimaanlage in einer Eigentumswohnung ist nämlich einiges zu beachten!

Grundsätzlich ist es Wohnungseigentümern in Österreich erlaubt, ohne weitere Nachfrage bei den Miteigentümern im Inneren ihrer Wohnung bauliche Änderungen durchzuführen, solange es sich um kleinere Maßnahmen handelt und die Substanz des Gebäudes nicht beschädigt wird.

Natürlich kann es auch in diesem Fall notwendig sein, eine behördliche Genehmigung einzuholen, allerdings müssen Miteigentümer im Normalfall nicht gefragt werden. Eine Klimaanlage allerdings ist meist mit einem Außenteil verbunden. Genau hier fängt das rechtliche Problem an.

Die Außenhaut einer Wohnung steht im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer. Wenn man dort etwas montieren will, dann muss man sich grundsätzlich zunächst von allen die Genehmigung holen. Dies gilt übrigens ebenso für Satellitenantennen, Markisen oder ähnliches. Sollte die Klimaanlage auch noch von außen gut sichtbar sein und nicht etwa am Balkon versteckt stehen, dann kann es auch dazu kommen, dass eine behördliche Genehmigung benötigt wird.

Falls einzelne Eigentümer Ihnen die Genehmigung nicht geben wollen, gibt es die Möglichkeit bei Gericht einen Antrag zu stellen. Das Gericht kann dann darüber entscheiden, ob es die fehlenden Genehmigungen ersetzt.

Und bei Mietern?

Mieter dürfen übrigens ebenfalls nicht ohne weiteres eine Klimaanlage anbringen. Hierfür ist eine Genehmigung des Vermieters erforderlich. Diese wird bei reinen Miethäusern bei ordnungsgemäßer Anbringung meist erteilt, da sich der Vermieter dadurch durchaus eine Verbesserung der Substanz seiner Wohnung verspricht.

Junger Mann kühlt sich vor dem Ventilator ab.

Ist Ihnen auch so heiß? (Bild: Pop Paul-Catalin/Shutterstock)

Aufpassen sollten Sie allerdings, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten wollen. Falls Ihr Mieter eigenständig ein Klimagerät anbringt ohne nachzufragen, sind Sie den Miteigentümern gegenüber dafür verantwortlich zu machen.

Reicht es nicht, die Hausverwaltung zu fragen?

Natürlich macht es Sinn, solche Themen mit der Hausverwaltung vorab zu besprechen, da diese oft die Miteigentümer im Haus kennt und eventuell bei der Erreichbarkeit einzelner nicht im Haus wohnender Eigentümer behilflich sein kann.

Sie hat allerdings lediglich den Auftrag der Eigentümer, sich um die Erhaltung sowie den Betrieb des Hauses und der Allgemeinanlagen zu kümmern. Sie darf in Angelegenheiten der Eigentümer nicht direkt eingreifen und vor allen Dingen nicht Partei für eine Seite übernehmen.

Es bleibt Ihnen also nicht erspart, sich wirklich mit allen Eigentümern in Verbindung zu setzen.

Was kann passieren wenn ich einfach anschließe ohne jemanden zu fragen?

Jeder Miteigentümer hat die Möglichkeit, die Entfernung der Anlage in Form einer Eigentumsfreiheitsklage zu fordern. Sie könnten dann eine Aufforderung zur Wiederherstellung des vorherigen Zustands erhalten.

Sollten Sie auch noch baurechtliche Genehmigungen ausgelassen haben, kann es zusätzlich noch zu verwaltungsrechtlichen Strafen für alle Eigentümer des Hauses kommen.

Gilt das auch für mobile Klimageräte?

Nein, mobile Klimageräte die nicht fix montiert werden erfordern keine Genehmigung. Allerdings ist hier meistens auch die Leistung sehr beschränkt. Bitte passen Sie weiters auf, dass es hier zu keinem Unterdruck in der Wohnung kommt, insbesondere wenn es eine Heiztherme zur Warmwasseraufbereitung gibt. Die Gefahr einer Kohlenmonoxidvergiftung ist gegeben!

Kann ich mein fix eingebautes Klimagerät selbst montieren?

Ich kann Ihnen nur dazu raten, dass Sie sich eine professionelle Montage leisten. Bei einer fix montierten Klimaanlage kommen verschiedene Komponenten zusammen. Einerseits benötigt diese einen Stromanschluss, andererseits – und das wissen viel weniger Leute – einen Abfluss oder zumindest eine Möglichkeit, um Kondensflüssigkeit nach außen abzuleiten.

Auch bei nicht korrekt montierten, fix angebrachten Geräten kann ein Unterdruck entstehen, der zu Problemen mit gasbetriebenen Heizthermen führen kann. In Wien gibt es leider immer wieder tragische Unfälle mit einer Kohlenmonoxidvergiftung.

Macht der Einbau einer Klimaanlage Sinn?

Dies hängt wohl davon ab, wo ihre Wohnung liegt. Je weiter oben im Objekt sie sich befindet, insbesondere im Dachgeschoß, macht es sicher Sinn, eine Klimaanlage einzubauen.

In unteren Stockwerken wird es eventuell nicht nötig sein. Dies hängt natürlich auch von der Bauform Ihrer Wohnung bzw. der Himmelsrichtung ab. Leben Sie südseitig im Erdgeschoß und haben den ganzen Tag direkte Sonneneinstrahlung, macht auch hier eine Klimaanlage Sinn.

Die heißen Tage in Wien werden in den nächsten Jahren wohl eher mehr als weniger werden. Nachdem Sie ja ohnedies erst eine Genehmigung Ihrer Miteigentümer benötigen, werden Sie voraussichtlich bis zum Sommer brauchen, um tatsächlich die Anlage anbringen zu können. Sie sollten daher spätestens jetzt damit beginnen, die nötigen Vorbereitungsschritte zu setzen.

Achten Sie unbedingt auch auf eine professionelle Montage und auf den zu erwartenden Stromverbrauch. Nutzen Sie trotz Klimageräts auch andere Möglichkeiten, Ihre Wohnung kühl zu halten (abends lüften, tagsüber Jalousien oder Rollos runterlassen, um direkte Sonneneinstrahlung zu reduzieren, wenn möglich querlüften). Dadurch lässt sich Energie sparen, aber auch das Raumklima wesentlich angenehmer halten.

Achten Sie weiters darauf, ob Sie die Klimaanlage tatsächlich in allen Räumen benötigen. Manchmal reicht es auch, diese in den wirklich genutzten Schlafräumen zu montieren. Lassen Sie sich hier aber am besten von einem Fachmann beraten.

Auch der Aufstellungsort des Außengeräts muss gut gewählt sein, da dieses ständig Geräusche macht und sich sonst Nachbarn beschweren könnten.

In unserem Objekt Gebauergasse sind übrigens Klimageräte standardmäßig in den Dachgeschoßwohnungen vorbereitet. Das bedeutet, dass wir bereits alle Leitungen dafür in die Wände eingebaut haben. Für das Außengerät gibt es auch bereits einen behördlich genehmigten Abstellplatz am Dach.

Top 19, Terrasse, Gesamtansicht

Top 19, Terrasse (27,40 m²) mit Blick zum Schlafzimmer.

Top 19, Wohnküche mit Blick zur Terrasse

 

Zeitlich befristetes Eigentum auf fremdem Grund

Wer auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist, dem kommt in letzter Zeit immer öfter die Möglichkeit von Eigentumswohnungen auf Baurechtsgründen unter. Aber was ist das jetzt eigentlich und warum bietet PARACELSUS Wohnbau das derzeit nicht an?

Ein Baurecht ist das Recht, auf fremdem Grund ein Objekt zu errichten und zu benutzen. Dieses Recht wird für eine vorher festgelegte Zeit zwischen zehn Jahren und maximal hundert Jahren befristet vergeben. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und kann auch weiter vergeben werden. Dies ist auch der Grund, warum es in letzter Zeit immer öfter für größere Wohnbauprojekte genutzt wird.

Was ist beim Baurecht zu beachten?

Es wird den Baurechtsnehmern je nach Vereinbarung monatlich oder jährlich ein Zins vorgeschrieben, dieser unterliegt der Wertsicherung und wird von allen Eigentümern gemeinsam bezahlt.

Obwohl das Grundstück nicht gekauft wird, fällt bei Abschluss eines Baurechtsvertrags ebenfalls Grunderwerbssteuer an. Diese beträgt 3,5% des 18-fachen jährlichen Baurechtszins. Die Eintragungsgebühr im Grundbuch beträgt 1,1% ebenfalls des 18-fachen jährlichen Baurechtszins.

Eigentumswohnungen auf Baurechtsgründen werden daher, zumindest theoretisch, günstiger vergeben, da kein Grundkostenanteil zu bezahlen ist.

An der Wohnung oder dem Reihenhaus selbst wird Eigentum begründet, jedoch bleibt das Grundstück immer in fremdem Besitz. Bei Ablauf des Baurechts geht das Eigentum am gekauften Objekt aber für eine sehr geringe Entschädigung an den Eigentümer des Grundstücks über. Wird vertraglich nichts Anderes festgelegt, so erhält der Baurechtsnehmer hierbei 25% des Gebäudewerts bei Vertragsbeendigung. Alle weiteren Rechte des Wohnungseigentümers erlöschen.

Wenn Baurecht jetzt billigere Wohnungen ermöglicht, warum ist es dann problematisch?

Zum einen muss man sagen, dass sich, speziell in Wien, die Vergünstigung bei Baurechtswohnungen im Vergleich zu anderen Eigentumswohnungen oft sehr in Grenzen hält, andererseits muss man sich im Klaren sein, dass Baurechtswohnungen an Wert verlieren statt gewinnen.

Je näher das Ende einer Baurechtsvereinbarung kommt, desto schwieriger wird es, die Wohnung wieder zu verwerten. Das gleiche gilt natürlich auch für Pfandrechte. Banken geben weniger leicht Kredite auf Baurechtswohnungen, da diese als schwerer weiterverwertbar gelten. Je länger ein solches Objekt schon genutzt wurde, desto weiter sinkt der Wert durch die kürzere Restnutzungszeit.

Was man auch nicht vergessen darf sind die jährlichen Folgekosten. Der regelmäßig indexierte Baurechtszins macht das Leben im Baurecht nicht günstiger. Oft zahlt man monatlich für kleinere Wohnungen bereits einige hundert Euro. Hier stellt sich dann wirklich die Frage, ob das noch günstiges Wohnungseigentum oder eigentlich eine sehr teure Form der Miete ist.

Wie schaut es bei PARACELSUS Wohnbau aus?

Ich baue derzeit lediglich auf Eigengründen. Das bedeutet, dass ich vor dem Bau eines Objekts ein Grundstück ankaufe und auf diesem Grundstück ein Objekt errichte. Sie kaufen dann bei mir eine Eigentumswohnung, bei der Ihnen auch ein Anteil am Grundstück gehört. Somit kann diese Wohnung nicht nur für einige Jahrzehnte, sondern bei Wunsch auch über mehrere Generationen weiterverwendet oder aber auch jederzeit verkauft werden.

Derzeit suche ich ein neues Grundstück, um wieder neue Wohnungen entwickeln zu können. Wenn Sie ein interessantes Grundstück zu verkaufen haben, dann melden Sie sich doch bitte bei mir.

Top 19, Wohnküche, Teilansicht

Top 19, Wohnküche auf einer Fläche von 37,63 m²

Wohnungskauf - Guter Rat ist teuer (iStock / Geber86)

Der Kauf einer Wohnung und der damit verbundene Umzug brauchen zunächst einmal Mut. Den Mut, einfach neu durchzustarten und Dinge zu verändern. PARACELSUS Wohnbau möchte Ihnen hierbei hilfreich zur Seite stehen. Folgendes kann ich Ihnen anbieten:

Tipps für Alle

Sie müssen keine Wohnung bei mir kaufen, um Tipps für den Kauf oder auch für die Gestaltung zu bekommen. Sind Sie schon für meinen Newsletter registriert? Hier erhalten Sie wöchentlich neue Informationen, die Ihnen bei der Gestaltung Ihrer bestehenden oder der Suche nach einer neuen Eigentumswohnung helfen sollen. Auch Immobilienvokabular wird immer wieder leicht verständlich erklärt.

Top 4, Wohnküche

Top 4, Wohnküche mit Garten. Groß-Enzersdorfer Straße 36, 1220 Wien.

Service auch nach dem Kauf

Wer bei mir eine Wohnung gekauft hat, kann mich natürlich weiterhin kontaktieren. Auch nach dem Kauf stehe ich Ihnen für Fragen und Wünsche zur Verfügung. Viele Themen lassen sich auf dem direkten Weg einfach am schnellsten lösen.

Was wird aus Ihrer alten Wohnung?

Sie sind bereits Eigentümer einer Eigentumswohnung und möchten diese jetzt weiter verwerten? Bei mir erhalten Sie beim Kauf einer Wohnung auf Wunsch gerne eine Beratung, wie Sie mittels der Technik des Home Stagings Ihre alte Wohnung für einen neuen Käufer interessanter machen und somit schneller verkaufen können.

Planung – wann, wenn nicht vor dem Kauf?

Wie geht es Ihnen beim Besichtigen von Wohnungen? Fragen Sie sich manchmal, was sich die Planer eigentlich gedacht haben? Bei allen Wohnungen, die ich verkaufe, haben vorher mehrere Fachleute und auch Personen aus dem täglichen Leben auf die tatsächlichen Möglichkeiten geschaut. Schlafzimmer, die gerade breit genug sind, um ein Bett aufzustellen, an dem man aber nicht mehr vorbeigehen kann, werden Sie bei mir nicht finden.

Top 18, Wohnküche, 1. DG. Gebauergasse 18, 1210 Wien.

Qualität – worauf muss man achten?

Stellen Sie sich doch selbst die Frage, worauf Sie beim Kauf Ihrer neuen Wohnung achten würden? Vieles lässt sich sofort beim ersten Betreten eines Hauses erkennen. Wurde im Stiegenhaus sauber gearbeitet oder merkt man schon beim Betreten, dass etwas wackelt. Handelt es sich um eine Sicherheitstür mit Mehrfachverriegelung oder müssen Sie selbst zwei zusätzliche Schlösser montieren? Die Summe vieler kleiner Punkte macht es hier aus. Da wir auch eine Bauunternehmung mit viel Erfahrung sind, ist für Qualität gesorgt.

Blick auch über die Grenzen des klar definierbaren

Qualität und Planung sind ein Kriterium. Aber auch auf Dinge, die nicht jeder sofort merkt wird bei uns Rücksicht genommen. Feng Shui und Reiki haben meine Wohnungen zusätzlich noch mit einer angenehmen Wohnlichkeit versorgt. Ob man daran glaubt oder nicht bleibt jedem selbst überlassen. Auch sind meine Wohnungen deshalb weder mit chinesischen Zierelementen oder Räucherstäbchen ausgestattet, also keine Sorge, probieren Sie doch einfach, ob Ihnen etwas auffällt?

Haben Sie Mut?

Wie schaut es jetzt bei Ihnen aus? Haben Sie Mut zur Veränderung? Wer eine Wohnung sucht, braucht diesen Mut. Wer demnächst übersiedeln möchte, ist bei mir immer gern gesehen, auch wenn Sie vielleicht nicht gleich in eine meiner Wohnungen einziehen wollen.

Sind Sie jetzt neugierig geworden und wollen mehr wissen? Dann schauen Sie doch einmal auf unsere Seite der verfügbaren Wohnungen und vielleicht sehen wir uns schon bald bei einem Besichtigungstermin.

Top 20, Wohnküche, 1. DG.  Gebauergasse 18, 1210 Wien.

 

 

Beitragsbild ganz oben: iStock / Geber86