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Holzlatten streichen

 

Warum Sie Reparaturarbeiten lieber noch selber machen sollten!

Im ersten Teil dieser kleinen Artikelserie habe ich Ihnen erzählt, dass es wichtig ist, dass Sie in Ihrer alten Wohnung zunächst einmal ausmisten.

Dabei gilt die Regel möglichst zu entpersonalisieren und persönliche Dinge bereits wegzuräumen. Dies hilft einerseits Ihren Interessenten sich leichter ihr eigenes Leben in der Wohnung vorzustellen, andererseits aber auch Ihnen selbst sich leichter von Ihrem alten Zuhause zu verabschieden.

Heute möchte ich auf das Thema Reparaturarbeiten eingehen.

Home Staging eines Kinderzimmers

Neuer Teppichboden und einmal ausmalen und es wirkt wie neu.

Kleine Reparaturen machen den Unterschied

Oftmals sind es Kleinigkeiten, die durch die lange Nutzung einer Wohnung gar nicht so auffallen. So ist vielleicht die Silikonfuge im Bad oder in der Küche schon leicht kaputt oder schimmelt schlimmstenfalls schon leicht. Der Teppichboden im Kinderzimmer hat zwar 20 Jahre gute Dienste geleistet, aber jetzt sieht man eben doch die Gebrauchsspuren. Oder das Fenster, dessen Griff bereits vor Jahren nicht mehr richtig funktioniert hat.

Fast jeder von uns hat diese kleineren oder größeren Arbeiten die immer unerledigt blieben. Und überhaupt: wann wurde das letzte Mal ausgemalt in meiner Wohnung?

Alle diese Punkte klingen für Sie nach furchtbar viel Arbeit? Dann überlegen Sie einmal, wie es da erst Ihrem Kunden gehen muss! Der sucht nämlich üblicherweise eine Wohnung, in die er kommen und sofort einziehen kann.

Nichts machen kostet Geld!

Muss ein Kunde Arbeiten erst selbst erledigen werden Sie es in den Preisverhandlungen zu spüren bekommen.

Ein Richtwert der Home Stager sagt, dass Käufer sich für unerledigte Arbeiten mindestens das Fünffache der tatsächlichen Kosten abziehen!!!

Dazu kommt, dass viele Leute selbst mit dem Gedanken der Durchführung einfachster Handgriffe überfordert sein können. Einmal konnte ich eine Wohnung nicht verkaufen, weil keine Vorhangstangen montiert waren. Ich habe diese dann übrigens gekauft und anbringen lassen. Die Kosten dafür lagen bei ungefähr 200 Euro. Die Wohnung für über 300.000 Euro konnte ich aber mangels dieser Stangen zunächst nicht verkaufen.

Jetzt stellen Sie sich doch bitte erst vor, wie das bei einem alten kaputten Teppichboden ist? Auch hier habe ich bereits eine Erfahrung gemacht: Ich habe im Bekanntenkreis geholfen, eine Wohnung verkaufsfit zu machen. Diese stand ein halbes Jahr leer, ehe wir Böden im Wert von 250 Euro auflegten ohne sie zu verkleben und zwei Zimmer strichen. Danach war sie in einer Woche zum vollen Preis verkauft!

Home Staging eines Badezimmers

Neue Armaturen und ein Anstrich für den Unterschrank und alles war wie neu.

Fazit

In diesem Sinn: Reparieren Sie lieber, bevor Sie Ihre alte Eigentumswohnung verkaufen. Nächstes Mal geht es weiter mit dem Thema Putzen und der Frage, warum Sie besser Zeit zum Putzen einplanen sollten.

Reihenhaus

Auch ein Reihenhaus ist nur eine Eigentumswohnung. War Ihnen das schon bekannt? Ein Reihenhaus ist rechtlich jeder Eigentumswohnung gleichgesetzt. Sie sind also lediglich Wohnungseigentümer und nicht Eigentümer eines eigenen Hauses. Als Wohnungseigentümer stehen Ihnen in Ihrem Objekt zwar auch viele Rechte offen, aber sie unterliegen weitaus mehr Vorschriften, die das Zusammenleben regeln.

Und was bedeutet dies jetzt im Alltag?

Zunächst werden Sie davon nicht viel merken. Das Einzige, was gleich auffällt, ist, dass die Häuser der Nachbarn genauso aussehen wie Ihres.

Den Unterschied, den Sie aber bemerken werden, finden Sie im Bereich des Zusammenlebens. Es gibt in den meisten Anlagen einen professionellen Hausverwalter, alternativ kann aber auch einer der Miteigentümer die Verwaltung für alle Beteiligten übernehmen.

Notwendig ist dies, da Sie im Gegensatz zum Einfamilienhaus Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern werden. Wie bei einer Eigentumswohnung fallen Kosten an, die an diese Gemeinschaft und nicht individuell an die Eigentümer verrechnet werden.

Welche Kosten fallen denn an?

Es gibt einerseits Betriebskosten wie etwa Wasser, Grundsteuer, Müll, die Hausversicherung oder die Schneeräumung. Die Verträge hierfür müssen üblicherweise für eine gesamte Liegenschaft abgeschlossen werden, daher werden sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt.

Ebenso gibt es aber auch die Erhaltungskosten. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus, wo Sie allein für alle Reparaturen verantwortlich sind und diese auch frei beauftragen können, sind im Reihenhaus alle Reparaturen an der Substanz von der Gemeinschaft zu erledigen und zu finanzieren.

Genau wie bei einer Eigentumswohnung müssen also gewisse Kosten gemeinsam bezahlt werden. Sinnvollerweise gibt es hierfür ein Gemeinschaftskonto, von dem aus diese Aufwendungen geregelt werden.

Ein professioneller Hausverwalter wird auch darauf achten, dass eine Rücklage für die Eigentümergemeinschaft gebildet wird, von der dann in Folge spätere Reparaturen bezahlt werden können, ohne den einzelnen Eigentümer mit einer Einmalzahlung komplett zu überfordern.

Die Frage der Erhaltung

Laut Wohnungseigentumsgesetz gilt im Reihenhaus die gleiche Regelung wie für jede Eigentumswohnung. Kosten für die Erhaltung der Substanz sind von den Wohnungseigentümern nach den jeweiligen Nutzwerten zu tragen.
Im Wohnungseigentumsvertrag kann Abweichendes geregelt werden. Gerade bei Reihenhäusern passiert es etwa immer wieder, dass darin festgelegt wird, dass die Erhaltung der einzelnen Objekte dem jeweiligen Eigentümer obliegt. Gibt es aber keine solche Klausel, ist jede Erhaltungsarbeit an der Substanz und insbesondere auch an der Außenhaut eine Sache der Gemeinschaft.

Reihenhaus

Altmodische Reihenhausanlage. Foto: onnola / flickr

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Grundsätzlich haften alle Eigentümer solidarisch für die Aufwendungen der Liegenschaft. Kann also ein Eigentümer seine laufenden Betriebs- und Erhaltungskosten nicht mehr bezahlen, dann müssen die anderen dessen Anteile mitübernehmen und können sich dann mittels Klage diese Gelder zurückholen. Hier kommt es natürlich darauf an, ob der betreffende Eigentümer überhaupt noch liquide ist. Wenn diese Forderungen der Gemeinschaft aber binnen sechs Monaten bei Gericht eingebracht werden, dann besteht zumindest ein Vorzugspfandrecht.

Was sind andere Streitpunkte?

Da vielen Leuten nach wie vor nicht klar ist, dass es sich beim Reihenhaus um eine Eigentumswohnung handelt, kommt es insbesondere zu Streitigkeiten rund um die Individualisierung der Objekte.

Es ist nicht einfach erlaubt, einen anderen Zaun, eine anders gefärbte Fassade oder einen Wintergarten anzubringen, da dies alles Themen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Ohne Zustimmung der Mitarbeiter oder eine entsprechende Regelung im Wohnungseigentumsvertrag, ist dies alles nicht möglich.

Wie bei der Eigentumswohnung müssen alle Miteigentümer einer Veränderung zustimmen. Die fehlende Zustimmung eines Eigentümers kann zwar gerichtlich ersetzt werden, es bleibt aber die Frage, ob ein überstimmter Nachbar ein guter Nachbar ist.

Und was passiert später damit?

Viele Leute, die sich ein Haus kaufen, planen dies gleich für ihr gesamtes Leben und am besten auch noch für die nächsten drei Generationen zu erhalten. Dieser durchaus legitime Gedanke muss allerdings im Reihenhaus oft hintenanstehen. Wie bereits erwähnt, bedarf es für Sanierungen und Umbauten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gerade wenn Anlagen älter werden und damit die Notwendigkeit von Sanierungen steigt, sinkt oft der Wille der betroffenen Eigentümer, auch wirklich genügend Geld in die Sanierung der gemeinsamen Anlage zu stecken. Ohne Einigung werden aber oft nicht einmal die nötigsten Arbeiten erledigt.

Was können Sie tun, wenn Sie sich für ein Reihenhaus interessieren?

Mein Tipp dafür ist es, dass Sie sich den Wohnungseigentumsvertrag genau anschauen. Was dürfen Sie ohne die Eigentümergemeinschaft und was erfordert deren Einvernehmen? Wie viele Wegflächen, die im Winter beleuchtet und vom Schnee geräumt werden müssen, gibt es in der Anlage? Gibt es eine Hausverwaltung?
Und wenn Sie älter werden?

Gerade im Alter kann ein Reihenhaus auch zur Belastung werden. Die Kinder sind vielleicht schon ausgezogen und man braucht den Platz gar nicht mehr, vor allen Dingen hat es aber Treppen. Diese müssen jedes Mal auf dem Weg zu den Schlaf- oder Badezimmern überwunden werden. Oft ist es einfacher in eine kleine Eigentumswohnung zu wechseln, da ein Reihenhaus dann einfach zu viel Arbeit macht.

Eine solche Eigentumswohnung, ebenerdig mit zwei Zimmern, aber sogar mit Garten und Terrasse kann ich Ihnen aktuell noch anbieten. Klicken Sie hier für weitere Informationen…

Top 4, Loggia, Terrasse, Garten

Groß-Enzersdorfer Straße 36, Top 4. 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und Garten.


Foto ganz oben: Christian Steinborn / flickr

Das Bild zeigt ein Schlafzimmer mit Blick in den Schrankraum.

Schön ist die neue Wohnung. Drei Zimmer, ein schönes Bad, getrennte Toilette und auch das Vorzimmer bietet genug Platz. Also alles vorhanden was man sich so wünscht; nur der Abstellraum fehlt.

Würde Sie das stören? Oder haben Sie genug Ideen, wo man Besen, Staubsauger oder Bügelbrett unterbringen kann? Lagern Sie dann Ihre Schuhe etwa am Gang und darf man das überhaupt? Und wie ist das mit dem Kellerabteil? Wie groß muss das sein, damit Sie damit auskommen?

Wie können Abstellräume aussehen?

Es gibt viele verschiedene Arten von Abstellräumen. Beginnen wir bei der klassischen Abstellkammer, in der man Putzmittel, Werkzeug, vielleicht eine Leiter oder auch das Bügelbrett aufbewahrt.

Aber ebenso muss man bei Abstellräumen den Schrankraum, der ja eigentlich für Kleidung gedacht ist, oder etwa auch die Speisekammer zur Lagerung von Lebensmitteln dazuzählen.

An das Gästezimmer denken Sie wahrscheinlich weniger, obwohl auch dieses meistens als zusätzliche Staufläche dient und nur selten Gäste beherbergt. Auch das Vorzimmer beherbergt oft Lagerflächen in Form von Kästen für Schuhe und Jacken.

Dann gibt es natürlich noch das Kellerabteil. Die meisten Eigentumswohnungen haben ein solches und oft könnte das noch größer sein.

Und wenn das auch nicht reicht? In vielen Häusern stehen auf den Gängen überall Schuhe, Pflanzen und manches Mal sogar ganze Schränke.

Aber Achtung: das Abstellen von Gegenständen auf dem Gang ist feuerpolizeilich nicht gestattet. Somit kann es gegenüber einem Eigentümer einer Wohnung jederzeit zur Aufforderung kommen, allfällige Gegenstände zu entfernen. Trotzdem wird der Gang oft genutzt. Dabei gibt es doch genügend Alternativen – dazu später etwas mehr.

Wie ist das mit dem Kellerabteil?

Im Neubau haben Sie heute grundsätzlich immer einen Einlagerungsraum bei der Wohnung dabei. Dieser Raum befindet sich oft im Keller, dies ist aber keine verpflichtende Vorgabe. In unserem Objekt Gebauergasse 18 haben wir z.B. ebenerdige Abteile im Erdgeschoß eingeplant, weil uns im eigentlichen Kellergeschoß die Flächen ausgegangen sind.

Im Altbau gibt es nicht immer ein Kellerabteil für jede Wohnung. Insbesondere, wenn Wohnungen vermietet sind und erst nachträglich Wohnungseigentum begründet wurde, kann es sein, dass einfach keine Abteile frei sind.

Einlagerungsraum der Gebauergasse 18

Einlagerungsraum der Gebauergasse 18

Habe ich überhaupt Rechte an MEINEM Keller?

Im Wohnungseigentum ist hier immer Vorsicht angesagt. Ob IHR Keller überhaupt zu Ihrer Wohnung gehört, wird im Wohnungseigentumsvertrag geregelt und im Grundbuch eingetragen. Steht hier ein Kellerabteil gesondert bei der Wohnung ausgewiesen, so gehört dieses Kellerabteil zu dieser Wohnung.

Fehlt eine derartige Eintragung aber, dann handelt es sich um Allgemeinflächen, die jedem Miteigentümer gleichmäßig zustehen. Sie haben dann eben KEIN Recht auf Ihren Keller.

Im Neubau werden Keller heute grundsätzlich im Grundbuch zur Wohnung gehörend eingetragen. Ein Tausch des Kellerabteils ist daher nicht so ohne weiteres möglich. Auch wenn Ihr Kellerabteil nicht das größte aller verfügbaren Abteile ist, lernen Sie damit zu leben. Individuell können Sie natürlich mit einem Nachbarn tauschen, dieser Tausch würde aber nicht automatisch auf einen Rechtsnachfolger (Erbe oder Käufer der Nachbarwohnung) übergehen. Das bedeutet, wenn Ihr Nachbar aus irgendeinem Grund auszieht und die Wohnung weitergibt, dann kann der neue Eigentümer sein Abteil zurückverlangen.

Abstellflächen in der Wohnung

Innerhalb Ihrer Wohnung müssen Sie zumindest rechtlich nichts befürchten. Haben Sie einen Abstellraum stellt sich oft die Frage, was man darin alles unterbringen soll.

Sinn macht es auf jeden Fall, sperrige Gegenstände, die nicht jeden Tag genutzt werden, im Abstellraum zu verstauen. Ich denke dabei an Wäscheständer, Bügelbrett, Staubsauger oder einfach einen Besen.

Auch Werkzeug, Reinigungsmittel und Ersatzleuchtmittel sind im Abstellraum sicher gut aufbewahrt. Wenn Sie kleine Kinder haben, achten Sie darauf, dass dieser Raum vielleicht nicht unbedingt zugänglich ist oder das zumindest nichts Gefährliches in Griffhöhe liegt.

Wenn Sie im Abstellraum auch noch eine Waschmaschine oder einen Trockner verwenden, dann sollte jedenfalls für eine ausreichende Entlüftung gesorgt sein. Ebenso, wenn Sie den Raum zum Aufhängen feuchter Wäsche nutzen wollen. Hier macht es Sinn, eine Entlüftung im Raum anzubringen um Schimmel vorzubeugen.

Alles schön und gut, aber ich habe gar keinen Abstellraum

Auch das gibt es natürlich. Wer keinen Abstellraum zur Verfügung hat, sollte umso mehr auf eine zweckmäßige Einrichtung achten. Es bietet sich an in Vorraum, Bad oder Küche hohe Kästen unterzubringen, um darin eben große Gegenstände wie Staubsauger oder Besen zu verstauen.

Manchmal ist es auch möglich, einen Teil des Wohnungsganges mit einem Vorhang abzugrenzen und dahinter Stauflächen einzurichten. Lassen Sie sich mit dieser Entscheidung ruhig Zeit wenn Sie neu einziehen. Wichtig ist es, hier eine Lösung zu finden, die Ihnen langfristig gefällt.

Blick aus dem Schrankraum in das Schlafzimmer.

Zeitgemäße Schrankräume sorgen für angenehme Wohnatmosphäre.

Und wenn der Stauraum zu eng wird?

Hier komme ich wieder zu meinem Standardspruch. Wird Ihnen der Stauraum zu eng, dann schauen Sie doch einmal alles durch was Sie darin lagern. Brauchen Sie noch alles? Macht es Sie noch glücklich?

Nehmen Sie jedes Stück in die Hand und schauen es durch. Es wird Sie überraschen, wie viel Sie gar nicht mehr brauchen und problemlos weggeben können. Ausmisten macht immer Sinn und gerade bei Stauräumen bringt es oft sehr viel.

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