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Eichhörnchen

Was ist überhaupt eine Allgemeinfläche?

Wohnungseigentum ist das ausschließliche Recht zur Nutzung einer Wohnung. Aber ein Wohnhaus besteht nunmal nicht nur aus den einzelnen Wohnungen.

Als Eigentümer einer Eigentumswohnung ist man auch gleichzeitig Eigentümer von anderen Räumen im Haus. Hier gibt es teilweise gesetzliche Regelungen, teilweise aber auch einfach in der Praxis entstandene Vorschriften, wie die Benutzung zu regeln ist.

Bevor Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie die wichtigsten Punkte kennen.

Gemeinschaftsterrasse

Manchmal gibt es sogar eine Gemeinschafts-terrasse, z.B. bei uns in der Gebauergasse 18

Wozu gibt es Allgemeinräume?

Haben Sie sich diese Frage überhaupt schon einmal gestellt? In Wirklichkeit freut sich doch jeder, der eine neue Wohnung besichtigt, dass im Haus etwa auch ein Raum für Fahrräder zur Verfügung gestellt wird oder einer für Kinderwägen oder auch eine gemeinsame Waschküche vorhanden ist.

Ursprünglich entstammen diese Räume der Platznot im Wohnbau in früheren Zeiten. Erinnern Sie sich vielleicht noch an Häuser mit Gangtoiletten oder der klassischen Bassena im Altbau? Beides kann man heute noch in vielen Häusern in Wien finden. Es handelt sich hier um frühe Formen von Gemeinschaftsanlagen.

Heute werden Allgemeinräume einerseits auf Grund der Bauordnung und andererseits aufgrund der Erwartungen der zukünftigen Eigentümer gebaut. Die Bauordnungen der österreichischen Bundesländer sehen vor, dass diverse Allgemeinräume vorhanden sein müssen.

In Wien gibt es zum Beispiel Regelungen, wie viele Fahrradabstellplätze gebaut werden müssen. Es ist auch vorgeschrieben, dass ab 15 Wohnungen ein Kleinkinderspielplatz gebaut werden muss. Bei größeren Objekten sind auch andere Gemeinschaftsräume vorgeschrieben.

Welchen Zweck erfüllen Gemeinschaftsflächen und Räume?

Im besten Fall werden diese Flächen wirklich von allen– oder zumindest den meisten – Bewohnern des Hauses genutzt und führen zu mehr Kommunikation im Haus.

Außerdem sorgen sie natürlich dafür, dass sperrige Gegenstände nicht bis in die Wohnung mitgenommen werden müssen. So können Kinderwägen, Fahrräder tatsächlich bereits im Erdgeschoß oder Keller verbleiben und stehen nicht in der Wohnung im Weg.

Was sollte man über Allgemeinflächen wissen?

Zunächst ist es wichtig, zu verstehen, dass Allgemeinflächen nicht einem Eigentümer allein gehören, sondern der gemeinsamen Nutzung aller Eigentümer dienen. Wenn jemand vermietet, steht die Nutzung des Raumes natürlich auch den Mietern zu.

Das bedeutet, dass artfremde Gegenstände in diesen Räumen nicht gelagert werden dürfen. Ein Fahrradraum dient nicht dazu, die eigenen Autoreifen zu lagern. Das gilt ebenso für Garagenabstellplätze. Diese befinden sich in einer besonderen Form eines Gemeinschaftraums – der Garage – auch wenn der einzelne Platz im Wohnungseigentum der Nutzung durch den jeweiligen Eigentümer vorbehalten ist. Ein Ablagern von Gegenständen ist dennoch nicht erlaubt. Anders sieht es nur aus, wenn es sich um Garagenboxen oder sonstige bauliche getrennte Räume handelt.

Da es sich nicht um Einzeleigentum handelt, müssen natürlich auch gemeinschaftlich Entscheidungen getroffen werden. Dies bedeutet, dass die gleichen Regelungen für die Instandhaltung eines solchen Raumes gelten wie etwa für das Stiegenhaus.

Tiefgarage

Garage – auch diese ist eine (wenn auch spezielle) Gemeinschaftsanlage.

Wer bestimmt was mit den vorhandenen Räumen passiert?

Von Gesetz wegen entscheidet bei Erhaltungsarbeiten die einfache Mehrheit der Anteile der Wohnungseigentümer.

Die Vollmacht einer Hausverwaltung umfasst allerdings üblicherweise die Durchführung von Erhaltungsarbeiten, wodurch es hier zu Beauftragungen ohne Rücksprache mit den Eigentümern kommen kann. Das macht bei kleineren Arbeiten oft auch Sinn, da dadurch kleine Schäden sofort und unkompliziert behoben werden können.

Die Neueinrichtung eines Allgemeinraumes oder dessen Umgestaltung (zum Beispiel eine alte Hausmeisterwohnung soll zum Fahrradraum umgestaltet werden), kann aber jedenfalls von der Hausverwaltung nicht ohne Zustimmung der Eigentümer einfach durchgeführt werden.

Wo gibt es am häufigsten Streit?

Streitpunkte rund um Allgemeinräume und Allgemeinflächen sind oft Themen wie der Tausch von Sand in der Sandkiste. Insbesondere wenn gerade keine kleinen Kinder im Haus wohnen, macht der Tausch nicht unbedingt Sinn. Ist die Hausverwaltung hierüber nicht informiert, so muss sie grundsätzlich den Sand regelmäßig erneuern, was zu Streit mit den Eigentümern führen kann.

Hier gibt es natürlich Möglichkeiten, der Hausverwaltung im Zuge der Hausversammlung zu sagen, dass ein derartiger Tausch nicht gewünscht wird – zumindest solange keine Kinder im Haus wohnen.

Ein weiterer Streitpunkt sind etwa Waschküchen, wo geregelt werden muss, wie die Kosten aufgeteilt werden sollen. Nutzen nur wenige Wohnungseigentümer die Waschküche, so kommt es oft zu Streitereien über die entstehenden Kosten. Insbesondere wenn es um die Erneuerung von Waschmaschinen geht, kommt es hier doch auch zu Unstimmigkeiten in den Häusern.

In unseren Wohnungen haben wir von vornherein in jeder Wohnung einen Waschmaschinen- und Trockneranschluss eingebaut und auf die Waschküchen verzichtet. Dieser Streitpunkt ist daher bei uns nicht relevant.

Bei Fahrradräumen ist oft die Sicherheit ein Thema. So wird manchmal darüber gestritten, ob auch wirklich jeder Benutzer die Türen verschließt, beziehungsweise wer dort aller Zutritt hat.

Mein Tipp hierfür: Achten Sie daher bereits bei der Wohnungssuche auf die Frage, wie die Absicherung von Fahrrädern möglich ist, insbesondere ob Haken oder Ständer zur Anbringung der Fahrräder vorhanden sind. Auch ein gutes Türschloss und eine Tür mit Türknauf machen Sinn.

Fahrradabstellraum

Der Fahrradabstellraum sollte über eine solide Verwahrungseinrichtung verfügen.

Haben Sie noch Fragen?

Haben Sie noch Fragen zu Allgemeinräumen? Falls Sie bei mir eine Wohnung besichtigen kommen, schauen wir uns selbstverständlich auch die Allgemeinräume an.

Falls es aber andere Fragen gibt, kontaktieren Sie mich ruhig über das Kontaktformular oder hinterlassen Sie hier einen Kommentar.