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Top 19, Wohnküche

Das Grundbuch ist viel wichtiger, als es den meisten Interessenten für eine Eigentumswohnung klar ist. Wenn man eine Wohnung sucht, interessiert man sich ja zunächst auch einmal für den Schnitt und die Lage. Vielleicht gibt es im Internet ja auch tolle Bilder der Wohnung. Manche Leute richten sich in Gedanken schon ein, bevor sie das erste Mal auch nur einen Fuß hineingesetzt haben.

Es kommt zur Besichtigung und schließlich zum Kaufanbot an den Verkäufer. Man einigt sich auf den Kaufpreis und auch ein Kaufvertragsentwurf ist schnell erstellt.

Nach dem Kaufvertragstermin denken die Meisten, sie sind bereits Eigentümer der Wohnung. Doch stimmt dies wirklich?

Top 4, Loggia, Terrasse, Garten

Top 4, Groß-Enzersdorfer Straße 36, Wien 22.

Das Grundbuch – einfach nur ein Register?

Grundsätzlich ist das Grundbuch ein Register, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Früher war es ein richtiges Buch, heute ist es eine Datenbank (seit einigen Jahren werden auch sämtliche Urkunden elektronisch gesichert und aufbewahrt). Es existiert in diversen Vorformen schon seit der Kaiserzeit und wurde in Österreich auch fast durchgängig geführt. Dadurch ist es eine genaue Dokumentation über den Nachweis von Eigentum an Grundstücken im Land.

Neben der Dokumentation des Eigentumsrechts werden auch noch diverse Rechte und Pflichten ins Grundbuch eingetragen. Besonders wichtig beim Kauf einer Liegenschaft sind hier Schulden, die vom Voreigentümer oder auch der Eigentümergemeinschaft gemeinsam eingetragen wurden, sowie etwaige Rechte von Nachbarn und Miteigentümern. Des weiteren werden auch die Grundgrenzen über Eintragungen im Grundbuch definiert.

Jeder kann bei jedem Bezirksgericht in die Eintragungen im Grundbuch kostenlos Einsicht nehmen oder sich gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauszug ausdrucken lassen. Notare und Rechtsanwälte können mittlerweile direkt Grundbuchauszüge abrufen.

Worauf sollen Sie beim Grundbuchauszug achten?

Zunächst einmal, ob wirklich das verkauft wird, was Sie zuvor besichtigt haben. Im Grundbuch lassen sich die Grundstücke einer Liegenschaft ersehen. Es ist nämlich keineswegs so, dass ein Haus immer lediglich auf einer Grundstücksparzelle stehen muss, vielmehr kann eine Liegenschaft aus vielen kleinen Teilflächen bestehen. Hier sollten also auch alle angedachten Liegenschaftsteile enthalten sein, da man sonst daran kein Eigentum erwerben kann.

Des weiteren geht es um Schulden der vorherigen Eigentümer, der Eigentümergemeinschaft als Ganzes, aber auch etwa um Rechte von Nachbarn oder Unternehmen. So kann zum Beispiel eine Strom- oder sonstige Versorgungsleitung durch die Liegenschaft gehen oder ein Nachbar ein Recht zur Durchfahrt haben. Das sind alles Dinge, über die man vor dem Kauf informiert sein sollte. Im Wohnungseigentum sind außerdem noch alle Regeln die von der Gemeinschaft getroffen wurden eingetragen. Besonders Themen wie die Kostenteilung bei Sanierungsmaßnahmen oder welche Flächen gemeinsam genutzt werden dürfen sind hier für Sie interessant.

Diese Punkte finden sich natürlich nicht alle im Detail im Grundbuchauszug wieder, allerdings gibt es dort eine Auflistung aller im Grundbuch erfasster Dokumente und Urkunden zur Liegenschaft. Diese können dann über die separate Urkundensammlung eingesehen werden.

Wissenswert ist auch, dass man auf einzelne Anteile reduzierte Grundbuchsauszüge erstellen lassen kann. Auf den ersten Blick sind viele Auszüge nämlich für das ungeübte Auge unübersichtlich, vor allem wenn es viele Miteigentümer gibt und auch zahlreiche Pfandrechte (Hypotheken) eingetragen sind. Bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen ist der komplette Ausdruck für die ganze Liegenschaft dadurch oft viele Seiten lang. Hier wird es einfach übersichtlicher, sich einen Auszug nur für die einzelne Wohnung zu holen.

Und jetzt zum Allerwichtigsten: lediglich wer im Grundbuch eingetragen ist gilt nach außen hin als Eigentümer einer Liegenschaft. Wenn Sie also nicht im Grundbuch stehen, bleiben die meisten Rechte die Ihnen zustehen würden beim Voreigentümer! Kaufen Sie daher nur unter Einschaltung eines Notars oder Rechtsanwalts, der für beide Seiten bis zur Grundbucheintragung als Treuhänder tätig ist!

Dachgeschoßwohnung

Dachgeschoßwohnung auf 162 m². Top 20, Gebauergasse 18, Wien 21.

Wohnküche mit Einbauküche

Sie suchen eine Eigentumswohnung? Dann haben Sie sich sicher schon Gedanken gemacht, warum es Eigentum sein soll.

Wie ist das eigentlich bei Wohnungen mit Eigentumsoption?

Gerade, wenn die finanziellen Mittel noch nicht so hoch sind, sind viele Leute, die gerne eine Eigentumswohnung wollen, versucht, sich im Bereich der Wohnungen mit Eigentumsoption umzuschauen. Hier kann aber einiges schief gehen, daher sollten Sie vorher wissen, was Sie erwartet.

Was ist eine Eigentumsoption?

Hierbei handelt es sich um eine Sonderregelung, die im Bereich der Wohnbaugenossenschaften für die Schaffung günstigen Wohnungseigentums geschaffen wurde. Es gibt genaue gesetzliche Vorschriften, wie man dabei zum Eigentum kommt.

Im Grunde geht es aber immer darum, dass man nicht sofort Wohnungseigentum erwerben kann, sondern zunächst Mieter werden muss. Nach üblicherweise zehn bis fünfzehn Jahren erhält man das Recht, die eigene Wohnung zu kaufen und ins Eigentum zu übernehmen.

Dachgeschoßwohnung

Dachgeschoßwohnung auf zwei Etagen mit 162 m². Top 20, Gebauergasse 18, Wien 21.

Welche Kosten fallen im Vorfeld an?

Grundsätzlich dieselben wie bei jeder Genossenschaftswohnung. Also ein gewisser Eigenmittelanteil zur Finanzierung des Wohnbaus, allfällige Kosten für Sonderwünsche und Änderungen in Planung und Ausstattung sowie im Anschluss die monatlichen Zahlungen für Miete und Betriebskosten, wobei dies hier im genossenschaftlichen Bereich etwas anders bezeichnet und berechnet wird.

Was passiert nach Ablauf der Frist?

Nach der fixen Zeit von meist zehn Jahren, erhalten Sie ein einmaliges Angebot zum Kauf der Wohnung. Der Preis wird allerdings ebenfalls erst nach zehn Jahren endgültig ermittelt, es kann also zu starken Wertschwankungen kommen. Das Kaufanbot gilt für eine bestimmte Zeit. Sie sind nicht gebunden, es anzunehmen, erhalten dann aber später nicht unbedingt ein neues Angebot.

Was passiert, wenn ich es nicht annehme?

Nichts: Sie bleiben einfacher Mieter, die Genossenschaft bleibt ihr Vermieter. Ihr Eigenmittelanteil wird weiterhin jährlich abgewertet und Sie erhalten bei einem Auszug jedenfalls deutlich weniger zurück, als Sie ursprünglich bezahlt haben.

Und wenn ich annehme?

Dann erhalten Sie das Wohnungseigentum an Ihrer Wohnung und können im Anschluss „fast frei“ darüber verfügen. Genau hier zeigt sich aber ein wesentlicher Unterschied zum sofortigen Erwerb einer Wohnung.

Terrasse der Top 19.

Großzügige Terrasse mit Zugängen zu drei Räumen der Dachgeschoßwohnung Top 19, Gebauergasse 18, Wien 21.

Was bedeutet „fast frei“ verfügen?

In den letzten Jahren kam es zu vielen Wiederverkäufen von günstigen Genossenschaftswohnungen. Mieter haben nach Ablauf der Frist ihre Wohnung gekauft und manchmal noch am gleichen Tag oder jedenfalls sogar vor Eintragung im Grundbuch bereits für einen wesentlich höheren Betrag weiterverkauft.

Aus diesem Grund wurde jetzt eine gesetzliche Regelung getroffen, dass beim Weiterverkauf innerhalb der ersten zehn/zwanzig Jahre (NACHSCHLAGEN IN WIEN!!!) der Mehrerlös aus einem Verkauf an die Genossenschaft fällt. Besonders wenn man in der Wohnung investiert hat, kann das sehr teuer werden und man steigt mit ordentlichem Verlust aus.

Derzeit ist es sofort möglich, eine solche Wohnung zu vermieten, ohne Erträge daraus abführen zu müssen. Aber auch das ist nur mehr eine Frage der Zeit, bis es hier zu einer Änderung kommen wird.

Was ist sonst noch wichtig zu wissen?

Selbst wenn Sie Ihre Wohnung kaufen, bedeutet das noch lange nicht, dass auch Ihre Nachbarn das tun. Üblicherweise bleibt die Genossenschaft meistens der Mehrheitseigentümer. Diese bleibt dann auch Verwalter der Liegenschaft und kann im Grunde genauso wie vorher bestimmen, was im Haus passiert.

Was kann ich alternativ tun?

Überlegen Sie, ob Sie dauerhaft Miete oder Eigentum suchen. Eine Genossenschaftswohnung ist nicht grundsätzlich schlecht, aber vielleicht wäre auf Dauer die Miete für Sie die bessere Option. Wenn Sie sich allerdings für Eigentum interessieren, dann sollten Sie einfach auch wirklich zum Verkauf stehende Eigentumsobjekte anschauen. Sie sparen sich sofort die Miete und können gleich als Eigentümer Ihrer Wohnung in Erscheinung treten.

Stephan Maier präsentiert Eigentumswohnungen

Stephan Maier präsentiert Ihnen gerne Eigentumswohnungen, wie diese Top 15, in der Gebauergasse 18, Wien 21.

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