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Top 19, Wohnküche mit Blick zur Terrasse

 

Zeitlich befristetes Eigentum auf fremdem Grund

Wer auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist, dem kommt in letzter Zeit immer öfter die Möglichkeit von Eigentumswohnungen auf Baurechtsgründen unter. Aber was ist das jetzt eigentlich und warum bietet PARACELSUS Wohnbau das derzeit nicht an?

Ein Baurecht ist das Recht, auf fremdem Grund ein Objekt zu errichten und zu benutzen. Dieses Recht wird für eine vorher festgelegte Zeit zwischen zehn Jahren und maximal hundert Jahren befristet vergeben. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und kann auch weiter vergeben werden. Dies ist auch der Grund, warum es in letzter Zeit immer öfter für größere Wohnbauprojekte genutzt wird.

Was ist beim Baurecht zu beachten?

Es wird den Baurechtsnehmern je nach Vereinbarung monatlich oder jährlich ein Zins vorgeschrieben, dieser unterliegt der Wertsicherung und wird von allen Eigentümern gemeinsam bezahlt.

Obwohl das Grundstück nicht gekauft wird, fällt bei Abschluss eines Baurechtsvertrags ebenfalls Grunderwerbssteuer an. Diese beträgt 3,5% des 18-fachen jährlichen Baurechtszins. Die Eintragungsgebühr im Grundbuch beträgt 1,1% ebenfalls des 18-fachen jährlichen Baurechtszins.

Eigentumswohnungen auf Baurechtsgründen werden daher, zumindest theoretisch, günstiger vergeben, da kein Grundkostenanteil zu bezahlen ist.

An der Wohnung oder dem Reihenhaus selbst wird Eigentum begründet, jedoch bleibt das Grundstück immer in fremdem Besitz. Bei Ablauf des Baurechts geht das Eigentum am gekauften Objekt aber für eine sehr geringe Entschädigung an den Eigentümer des Grundstücks über. Wird vertraglich nichts Anderes festgelegt, so erhält der Baurechtsnehmer hierbei 25% des Gebäudewerts bei Vertragsbeendigung. Alle weiteren Rechte des Wohnungseigentümers erlöschen.

Wenn Baurecht jetzt billigere Wohnungen ermöglicht, warum ist es dann problematisch?

Zum einen muss man sagen, dass sich, speziell in Wien, die Vergünstigung bei Baurechtswohnungen im Vergleich zu anderen Eigentumswohnungen oft sehr in Grenzen hält, andererseits muss man sich im Klaren sein, dass Baurechtswohnungen an Wert verlieren statt gewinnen.

Je näher das Ende einer Baurechtsvereinbarung kommt, desto schwieriger wird es, die Wohnung wieder zu verwerten. Das gleiche gilt natürlich auch für Pfandrechte. Banken geben weniger leicht Kredite auf Baurechtswohnungen, da diese als schwerer weiterverwertbar gelten. Je länger ein solches Objekt schon genutzt wurde, desto weiter sinkt der Wert durch die kürzere Restnutzungszeit.

Was man auch nicht vergessen darf sind die jährlichen Folgekosten. Der regelmäßig indexierte Baurechtszins macht das Leben im Baurecht nicht günstiger. Oft zahlt man monatlich für kleinere Wohnungen bereits einige hundert Euro. Hier stellt sich dann wirklich die Frage, ob das noch günstiges Wohnungseigentum oder eigentlich eine sehr teure Form der Miete ist.

Wie schaut es bei PARACELSUS Wohnbau aus?

Ich baue derzeit lediglich auf Eigengründen. Das bedeutet, dass ich vor dem Bau eines Objekts ein Grundstück ankaufe und auf diesem Grundstück ein Objekt errichte. Sie kaufen dann bei mir eine Eigentumswohnung, bei der Ihnen auch ein Anteil am Grundstück gehört. Somit kann diese Wohnung nicht nur für einige Jahrzehnte, sondern bei Wunsch auch über mehrere Generationen weiterverwendet oder aber auch jederzeit verkauft werden.

Derzeit suche ich ein neues Grundstück, um wieder neue Wohnungen entwickeln zu können. Wenn Sie ein interessantes Grundstück zu verkaufen haben, dann melden Sie sich doch bitte bei mir.

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Top 19, Wohnküche auf einer Fläche von 37,63 m²

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Das Grundbuch ist viel wichtiger, als es den meisten Interessenten für eine Eigentumswohnung klar ist. Wenn man eine Wohnung sucht, interessiert man sich ja zunächst auch einmal für den Schnitt und die Lage. Vielleicht gibt es im Internet ja auch tolle Bilder der Wohnung. Manche Leute richten sich in Gedanken schon ein, bevor sie das erste Mal auch nur einen Fuß hineingesetzt haben.

Es kommt zur Besichtigung und schließlich zum Kaufanbot an den Verkäufer. Man einigt sich auf den Kaufpreis und auch ein Kaufvertragsentwurf ist schnell erstellt.

Nach dem Kaufvertragstermin denken die Meisten, sie sind bereits Eigentümer der Wohnung. Doch stimmt dies wirklich?

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Top 4, Groß-Enzersdorfer Straße 36, Wien 22.

Das Grundbuch – einfach nur ein Register?

Grundsätzlich ist das Grundbuch ein Register, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Früher war es ein richtiges Buch, heute ist es eine Datenbank (seit einigen Jahren werden auch sämtliche Urkunden elektronisch gesichert und aufbewahrt). Es existiert in diversen Vorformen schon seit der Kaiserzeit und wurde in Österreich auch fast durchgängig geführt. Dadurch ist es eine genaue Dokumentation über den Nachweis von Eigentum an Grundstücken im Land.

Neben der Dokumentation des Eigentumsrechts werden auch noch diverse Rechte und Pflichten ins Grundbuch eingetragen. Besonders wichtig beim Kauf einer Liegenschaft sind hier Schulden, die vom Voreigentümer oder auch der Eigentümergemeinschaft gemeinsam eingetragen wurden, sowie etwaige Rechte von Nachbarn und Miteigentümern. Des weiteren werden auch die Grundgrenzen über Eintragungen im Grundbuch definiert.

Jeder kann bei jedem Bezirksgericht in die Eintragungen im Grundbuch kostenlos Einsicht nehmen oder sich gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauszug ausdrucken lassen. Notare und Rechtsanwälte können mittlerweile direkt Grundbuchauszüge abrufen.

Worauf sollen Sie beim Grundbuchauszug achten?

Zunächst einmal, ob wirklich das verkauft wird, was Sie zuvor besichtigt haben. Im Grundbuch lassen sich die Grundstücke einer Liegenschaft ersehen. Es ist nämlich keineswegs so, dass ein Haus immer lediglich auf einer Grundstücksparzelle stehen muss, vielmehr kann eine Liegenschaft aus vielen kleinen Teilflächen bestehen. Hier sollten also auch alle angedachten Liegenschaftsteile enthalten sein, da man sonst daran kein Eigentum erwerben kann.

Des weiteren geht es um Schulden der vorherigen Eigentümer, der Eigentümergemeinschaft als Ganzes, aber auch etwa um Rechte von Nachbarn oder Unternehmen. So kann zum Beispiel eine Strom- oder sonstige Versorgungsleitung durch die Liegenschaft gehen oder ein Nachbar ein Recht zur Durchfahrt haben. Das sind alles Dinge, über die man vor dem Kauf informiert sein sollte. Im Wohnungseigentum sind außerdem noch alle Regeln die von der Gemeinschaft getroffen wurden eingetragen. Besonders Themen wie die Kostenteilung bei Sanierungsmaßnahmen oder welche Flächen gemeinsam genutzt werden dürfen sind hier für Sie interessant.

Diese Punkte finden sich natürlich nicht alle im Detail im Grundbuchauszug wieder, allerdings gibt es dort eine Auflistung aller im Grundbuch erfasster Dokumente und Urkunden zur Liegenschaft. Diese können dann über die separate Urkundensammlung eingesehen werden.

Wissenswert ist auch, dass man auf einzelne Anteile reduzierte Grundbuchsauszüge erstellen lassen kann. Auf den ersten Blick sind viele Auszüge nämlich für das ungeübte Auge unübersichtlich, vor allem wenn es viele Miteigentümer gibt und auch zahlreiche Pfandrechte (Hypotheken) eingetragen sind. Bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen ist der komplette Ausdruck für die ganze Liegenschaft dadurch oft viele Seiten lang. Hier wird es einfach übersichtlicher, sich einen Auszug nur für die einzelne Wohnung zu holen.

Und jetzt zum Allerwichtigsten: lediglich wer im Grundbuch eingetragen ist gilt nach außen hin als Eigentümer einer Liegenschaft. Wenn Sie also nicht im Grundbuch stehen, bleiben die meisten Rechte die Ihnen zustehen würden beim Voreigentümer! Kaufen Sie daher nur unter Einschaltung eines Notars oder Rechtsanwalts, der für beide Seiten bis zur Grundbucheintragung als Treuhänder tätig ist!

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Dachgeschoßwohnung auf 162 m². Top 20, Gebauergasse 18, Wien 21.