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Top 18, Terrasse

Haben Sie aktuell Sehnsucht nach Abkühlung? Dann wird es langsam Zeit, sich Gedanken über eine Klimaanlage zu machen, wenn Sie diese im Sommer bereits nutzen wollen. Bei einer Klimaanlage in einer Eigentumswohnung ist nämlich einiges zu beachten!

Grundsätzlich ist es Wohnungseigentümern in Österreich erlaubt, ohne weitere Nachfrage bei den Miteigentümern im Inneren ihrer Wohnung bauliche Änderungen durchzuführen, solange es sich um kleinere Maßnahmen handelt und die Substanz des Gebäudes nicht beschädigt wird.

Natürlich kann es auch in diesem Fall notwendig sein, eine behördliche Genehmigung einzuholen, allerdings müssen Miteigentümer im Normalfall nicht gefragt werden. Eine Klimaanlage allerdings ist meist mit einem Außenteil verbunden. Genau hier fängt das rechtliche Problem an.

Die Außenhaut einer Wohnung steht im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer. Wenn man dort etwas montieren will, dann muss man sich grundsätzlich zunächst von allen die Genehmigung holen. Dies gilt übrigens ebenso für Satellitenantennen, Markisen oder ähnliches. Sollte die Klimaanlage auch noch von außen gut sichtbar sein und nicht etwa am Balkon versteckt stehen, dann kann es auch dazu kommen, dass eine behördliche Genehmigung benötigt wird.

Falls einzelne Eigentümer Ihnen die Genehmigung nicht geben wollen, gibt es die Möglichkeit bei Gericht einen Antrag zu stellen. Das Gericht kann dann darüber entscheiden, ob es die fehlenden Genehmigungen ersetzt.

Und bei Mietern?

Mieter dürfen übrigens ebenfalls nicht ohne weiteres eine Klimaanlage anbringen. Hierfür ist eine Genehmigung des Vermieters erforderlich. Diese wird bei reinen Miethäusern bei ordnungsgemäßer Anbringung meist erteilt, da sich der Vermieter dadurch durchaus eine Verbesserung der Substanz seiner Wohnung verspricht.

Junger Mann kühlt sich vor dem Ventilator ab.

Ist Ihnen auch so heiß? (Bild: Pop Paul-Catalin/Shutterstock)

Aufpassen sollten Sie allerdings, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten wollen. Falls Ihr Mieter eigenständig ein Klimagerät anbringt ohne nachzufragen, sind Sie den Miteigentümern gegenüber dafür verantwortlich zu machen.

Reicht es nicht, die Hausverwaltung zu fragen?

Natürlich macht es Sinn, solche Themen mit der Hausverwaltung vorab zu besprechen, da diese oft die Miteigentümer im Haus kennt und eventuell bei der Erreichbarkeit einzelner nicht im Haus wohnender Eigentümer behilflich sein kann.

Sie hat allerdings lediglich den Auftrag der Eigentümer, sich um die Erhaltung sowie den Betrieb des Hauses und der Allgemeinanlagen zu kümmern. Sie darf in Angelegenheiten der Eigentümer nicht direkt eingreifen und vor allen Dingen nicht Partei für eine Seite übernehmen.

Es bleibt Ihnen also nicht erspart, sich wirklich mit allen Eigentümern in Verbindung zu setzen.

Was kann passieren wenn ich einfach anschließe ohne jemanden zu fragen?

Jeder Miteigentümer hat die Möglichkeit, die Entfernung der Anlage in Form einer Eigentumsfreiheitsklage zu fordern. Sie könnten dann eine Aufforderung zur Wiederherstellung des vorherigen Zustands erhalten.

Sollten Sie auch noch baurechtliche Genehmigungen ausgelassen haben, kann es zusätzlich noch zu verwaltungsrechtlichen Strafen für alle Eigentümer des Hauses kommen.

Gilt das auch für mobile Klimageräte?

Nein, mobile Klimageräte die nicht fix montiert werden erfordern keine Genehmigung. Allerdings ist hier meistens auch die Leistung sehr beschränkt. Bitte passen Sie weiters auf, dass es hier zu keinem Unterdruck in der Wohnung kommt, insbesondere wenn es eine Heiztherme zur Warmwasseraufbereitung gibt. Die Gefahr einer Kohlenmonoxidvergiftung ist gegeben!

Kann ich mein fix eingebautes Klimagerät selbst montieren?

Ich kann Ihnen nur dazu raten, dass Sie sich eine professionelle Montage leisten. Bei einer fix montierten Klimaanlage kommen verschiedene Komponenten zusammen. Einerseits benötigt diese einen Stromanschluss, andererseits – und das wissen viel weniger Leute – einen Abfluss oder zumindest eine Möglichkeit, um Kondensflüssigkeit nach außen abzuleiten.

Auch bei nicht korrekt montierten, fix angebrachten Geräten kann ein Unterdruck entstehen, der zu Problemen mit gasbetriebenen Heizthermen führen kann. In Wien gibt es leider immer wieder tragische Unfälle mit einer Kohlenmonoxidvergiftung.

Macht der Einbau einer Klimaanlage Sinn?

Dies hängt wohl davon ab, wo ihre Wohnung liegt. Je weiter oben im Objekt sie sich befindet, insbesondere im Dachgeschoß, macht es sicher Sinn, eine Klimaanlage einzubauen.

In unteren Stockwerken wird es eventuell nicht nötig sein. Dies hängt natürlich auch von der Bauform Ihrer Wohnung bzw. der Himmelsrichtung ab. Leben Sie südseitig im Erdgeschoß und haben den ganzen Tag direkte Sonneneinstrahlung, macht auch hier eine Klimaanlage Sinn.

Die heißen Tage in Wien werden in den nächsten Jahren wohl eher mehr als weniger werden. Nachdem Sie ja ohnedies erst eine Genehmigung Ihrer Miteigentümer benötigen, werden Sie voraussichtlich bis zum Sommer brauchen, um tatsächlich die Anlage anbringen zu können. Sie sollten daher spätestens jetzt damit beginnen, die nötigen Vorbereitungsschritte zu setzen.

Achten Sie unbedingt auch auf eine professionelle Montage und auf den zu erwartenden Stromverbrauch. Nutzen Sie trotz Klimageräts auch andere Möglichkeiten, Ihre Wohnung kühl zu halten (abends lüften, tagsüber Jalousien oder Rollos runterlassen, um direkte Sonneneinstrahlung zu reduzieren, wenn möglich querlüften). Dadurch lässt sich Energie sparen, aber auch das Raumklima wesentlich angenehmer halten.

Achten Sie weiters darauf, ob Sie die Klimaanlage tatsächlich in allen Räumen benötigen. Manchmal reicht es auch, diese in den wirklich genutzten Schlafräumen zu montieren. Lassen Sie sich hier aber am besten von einem Fachmann beraten.

Auch der Aufstellungsort des Außengeräts muss gut gewählt sein, da dieses ständig Geräusche macht und sich sonst Nachbarn beschweren könnten.

In unserem Objekt Gebauergasse sind übrigens Klimageräte standardmäßig in den Dachgeschoßwohnungen vorbereitet. Das bedeutet, dass wir bereits alle Leitungen dafür in die Wände eingebaut haben. Für das Außengerät gibt es auch bereits einen behördlich genehmigten Abstellplatz am Dach.

Top 19, Terrasse, Gesamtansicht

Top 19, Terrasse (27,40 m²) mit Blick zum Schlafzimmer.

Reihenhaus

Auch ein Reihenhaus ist nur eine Eigentumswohnung. War Ihnen das schon bekannt? Ein Reihenhaus ist rechtlich jeder Eigentumswohnung gleichgesetzt. Sie sind also lediglich Wohnungseigentümer und nicht Eigentümer eines eigenen Hauses. Als Wohnungseigentümer stehen Ihnen in Ihrem Objekt zwar auch viele Rechte offen, aber sie unterliegen weitaus mehr Vorschriften, die das Zusammenleben regeln.

Und was bedeutet dies jetzt im Alltag?

Zunächst werden Sie davon nicht viel merken. Das Einzige, was gleich auffällt, ist, dass die Häuser der Nachbarn genauso aussehen wie Ihres.

Den Unterschied, den Sie aber bemerken werden, finden Sie im Bereich des Zusammenlebens. Es gibt in den meisten Anlagen einen professionellen Hausverwalter, alternativ kann aber auch einer der Miteigentümer die Verwaltung für alle Beteiligten übernehmen.

Notwendig ist dies, da Sie im Gegensatz zum Einfamilienhaus Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern werden. Wie bei einer Eigentumswohnung fallen Kosten an, die an diese Gemeinschaft und nicht individuell an die Eigentümer verrechnet werden.

Welche Kosten fallen denn an?

Es gibt einerseits Betriebskosten wie etwa Wasser, Grundsteuer, Müll, die Hausversicherung oder die Schneeräumung. Die Verträge hierfür müssen üblicherweise für eine gesamte Liegenschaft abgeschlossen werden, daher werden sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt.

Ebenso gibt es aber auch die Erhaltungskosten. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus, wo Sie allein für alle Reparaturen verantwortlich sind und diese auch frei beauftragen können, sind im Reihenhaus alle Reparaturen an der Substanz von der Gemeinschaft zu erledigen und zu finanzieren.

Genau wie bei einer Eigentumswohnung müssen also gewisse Kosten gemeinsam bezahlt werden. Sinnvollerweise gibt es hierfür ein Gemeinschaftskonto, von dem aus diese Aufwendungen geregelt werden.

Ein professioneller Hausverwalter wird auch darauf achten, dass eine Rücklage für die Eigentümergemeinschaft gebildet wird, von der dann in Folge spätere Reparaturen bezahlt werden können, ohne den einzelnen Eigentümer mit einer Einmalzahlung komplett zu überfordern.

Die Frage der Erhaltung

Laut Wohnungseigentumsgesetz gilt im Reihenhaus die gleiche Regelung wie für jede Eigentumswohnung. Kosten für die Erhaltung der Substanz sind von den Wohnungseigentümern nach den jeweiligen Nutzwerten zu tragen.
Im Wohnungseigentumsvertrag kann Abweichendes geregelt werden. Gerade bei Reihenhäusern passiert es etwa immer wieder, dass darin festgelegt wird, dass die Erhaltung der einzelnen Objekte dem jeweiligen Eigentümer obliegt. Gibt es aber keine solche Klausel, ist jede Erhaltungsarbeit an der Substanz und insbesondere auch an der Außenhaut eine Sache der Gemeinschaft.

Reihenhaus

Altmodische Reihenhausanlage. Foto: onnola / flickr

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Grundsätzlich haften alle Eigentümer solidarisch für die Aufwendungen der Liegenschaft. Kann also ein Eigentümer seine laufenden Betriebs- und Erhaltungskosten nicht mehr bezahlen, dann müssen die anderen dessen Anteile mitübernehmen und können sich dann mittels Klage diese Gelder zurückholen. Hier kommt es natürlich darauf an, ob der betreffende Eigentümer überhaupt noch liquide ist. Wenn diese Forderungen der Gemeinschaft aber binnen sechs Monaten bei Gericht eingebracht werden, dann besteht zumindest ein Vorzugspfandrecht.

Was sind andere Streitpunkte?

Da vielen Leuten nach wie vor nicht klar ist, dass es sich beim Reihenhaus um eine Eigentumswohnung handelt, kommt es insbesondere zu Streitigkeiten rund um die Individualisierung der Objekte.

Es ist nicht einfach erlaubt, einen anderen Zaun, eine anders gefärbte Fassade oder einen Wintergarten anzubringen, da dies alles Themen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Ohne Zustimmung der Mitarbeiter oder eine entsprechende Regelung im Wohnungseigentumsvertrag, ist dies alles nicht möglich.

Wie bei der Eigentumswohnung müssen alle Miteigentümer einer Veränderung zustimmen. Die fehlende Zustimmung eines Eigentümers kann zwar gerichtlich ersetzt werden, es bleibt aber die Frage, ob ein überstimmter Nachbar ein guter Nachbar ist.

Und was passiert später damit?

Viele Leute, die sich ein Haus kaufen, planen dies gleich für ihr gesamtes Leben und am besten auch noch für die nächsten drei Generationen zu erhalten. Dieser durchaus legitime Gedanke muss allerdings im Reihenhaus oft hintenanstehen. Wie bereits erwähnt, bedarf es für Sanierungen und Umbauten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gerade wenn Anlagen älter werden und damit die Notwendigkeit von Sanierungen steigt, sinkt oft der Wille der betroffenen Eigentümer, auch wirklich genügend Geld in die Sanierung der gemeinsamen Anlage zu stecken. Ohne Einigung werden aber oft nicht einmal die nötigsten Arbeiten erledigt.

Was können Sie tun, wenn Sie sich für ein Reihenhaus interessieren?

Mein Tipp dafür ist es, dass Sie sich den Wohnungseigentumsvertrag genau anschauen. Was dürfen Sie ohne die Eigentümergemeinschaft und was erfordert deren Einvernehmen? Wie viele Wegflächen, die im Winter beleuchtet und vom Schnee geräumt werden müssen, gibt es in der Anlage? Gibt es eine Hausverwaltung?
Und wenn Sie älter werden?

Gerade im Alter kann ein Reihenhaus auch zur Belastung werden. Die Kinder sind vielleicht schon ausgezogen und man braucht den Platz gar nicht mehr, vor allen Dingen hat es aber Treppen. Diese müssen jedes Mal auf dem Weg zu den Schlaf- oder Badezimmern überwunden werden. Oft ist es einfacher in eine kleine Eigentumswohnung zu wechseln, da ein Reihenhaus dann einfach zu viel Arbeit macht.

Eine solche Eigentumswohnung, ebenerdig mit zwei Zimmern, aber sogar mit Garten und Terrasse kann ich Ihnen aktuell noch anbieten. Klicken Sie hier für weitere Informationen…

Top 4, Loggia, Terrasse, Garten

Groß-Enzersdorfer Straße 36, Top 4. 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und Garten.


Foto ganz oben: Christian Steinborn / flickr