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FAQ - PARACLESUS Wohnbau, beantwortet von Mag. Stephan Maier

Da mir immer wieder ähnliche Fragen gestellt werden, habe ich beschlossen, ab sofort regelmäßig oft gestellte Fragen zu beantworten. Deshalb auch die Bezeichnung FAQ. Das ist die Abkürzung für die englische Wendung „Frequently Asked Questions“ oder einfacher gesagt: häufig gestellte Fragen.

Die erste Frage betrifft den Unterschied zwischen verschiedenen Wohnungsformen. Ich werde nämlich regelmäßig gefragt, ob ich neben Eigentumswohnungen auch Genossenschaftswohnungen anbiete.

Eine Genossenschaft ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Aufgabe es ist, seinen Mitgliedern Leistungen zur Verfügung zu stellen. Genossenschaften gibt es in verschiedenen Bereichen und in ihren Vorformen bereits seit dem Mittelalter. Bekannt sind diese etwa aus dem Bankenbereich. So gibt es Raiffeisen- und Volksbanken, die großteils heute noch als Genossenschaft organisiert sind. Insbesondere am Land bieten Genossenschaften viele allgemein zugängliche Dienste. Landwirtschaftliche Produkte werden oft über Genossenschaften verkauft, diese Genossenschaften stellen ihren Mitgliedern aber auch Geräte oder Einkaufsmöglichkeiten zur Verfügung.

Das Besondere an einer Genossenschaft ist, dass man hier Mitglied werden muss, um daran teilzunehmen. Das gilt genauso auch für den Bereich der Wohnungsgenossenschaften. Näheres zur Genossenschaft finden Sie zum Beispiel hier.

Was ist eine Genossenschaftswohnung?

Ein Teilbereich der Genossenschaften beschäftigt sich mit dem Wohnwesen. Die Aufgabe dieser Genossenschaften ist es, für ihre Mitglieder Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Das sind dann die bekannten Genossenschaftswohnungen.

Genossenschaftswohnungen können Miet- oder Eigentumswohnungen sein, hier gibt es keine Vorgabe. Üblicherweise werden Genossenschaftswohnungen aber als Mietwohnung gebaut, in den letzten Jahren immer öfter als Mietwohnung mit späterer Eigentumsoption.

Das bedeutet, dass es dem Mieter nach zehn Jahren einmalig freisteht, seine Wohnung zu einem dann festzulegenden Preis zu erwerben. Wohnungen, die hierbei nicht verkauft werden, bleiben im Eigentum der Genossenschaft. Sehr oft behält die Genossenschaft damit die Mehrheit der Anteile am Haus.

In den letzten Jahren bauen Genossenschaften öfters auch freifinanziertes Wohnungseigentum. Das entspricht letztendlich dem, was auch von uns angeboten wird. Also Eigentumswohnungen für die keine staatlichen oder städtischen Förderungen in Anspruch genommen worden sind. Der Anteil dieser Wohnungen steigt, weil es für Förderungen klare Preislimits für den Ankaufspreis eines Grundstücks gibt. Die von Ihnen bei mir angefragten Genossenschaftswohnungen sind aber geförderte Mietwohnungen.

Noch ein paar weitere Informationen über Genossenschaftswohnungen finden Sie etwa hier.

Wie komme ich an eine Genossenschaftswohnung?

Zunächst einmal sollten wir vielleicht klären, wie sie keine finden: und zwar indem sie sich an einen Makler oder einen Bauträger der als GmbH geführt ist wenden. Geförderte Genossenschaftswohnungen dürfen ausschließlich von Genossenschaften vergeben werden. Eine Liste aller Genossenschaften, die Wohnungen anbieten, führt der Österreichische Verband Gemeinnütziger Bauvereinigungen.

Was kostet eine Genossenschaftswohnung?

Das ist eine Frage, die man nicht ganz klar beantworten kann. Sprechen wir von einer Mietwohnung, so ist zunächst einmal ein Genossenschaftsanteil zu bezahlen.

Zusätzlich ist ein Anteil an den Baukosten zu entrichten. Hierfür gibt es in den Förderbedingungen für geförderten Wohnbau klare Vorgaben, wie hoch dieser Anteil sein darf.

Dieser Betrag ist ebenfalls bei Wohnungen fällig, die über eine Eigentumsoption nach zehn Jahren verfügen. Er wird jährlich abgezinst, der verbliebene Betrag muss aber bei Auszug jedenfalls von der Genossenschaft zurückbezahlt werden.

Der Genossenschaftsanteil selber wird bei Aufgabe der Wohnung ebenfalls zurück bezahlt, diese Rückzahlung erfolgt allerdings erst ein bis zwei Jahre später.

Genossenschaften bieten aber auch, wenn auch seltener, direkt Eigentumswohnungen. Die Kosten hierfür erfahren Sie am besten direkt bei der Genossenschaft.

Top 18, Wohnküche

Top 18, Wohnküche auf einer Fläche von 38,40 m², Gebauergasse 18, 1210 Wien.

Bieten Genossenschaften auch Eigentumswohnungen?

Wie oben schon erwähnt, gibt es auch von Genossenschaften Eigentumswohnungen. Es ist sowohl möglich, geförderte als auch ungeförderte Eigentumswohnungen zu errichten. Genossenschaften werden dies je nach verfügbaren Grundstücken entscheiden.

Was ist eine freifinanzierte Wohnung?

Freifinanziert bedeutet nichts anderes, als dass keine Förderungen in Anspruch genommen wurden. Das bedeutet, dass der Erbauer der Wohnungen sämtliche Zahlungen selbst getätigt hat und keine Förderungen von Staat oder Land eingesetzt wurden.

Es gibt freifinanzierte Wohnungen sowohl als Miet- als auch als Eigentumswohnungen. Diese Wohnungen müssen nicht unbedingt teurer sein als eine Genossenschaftswohnung, sie sind lediglich ohne Förderung finanziert worden.

Wir bieten zum Beispiel freifinanzierte Eigentumswohnungen an. Wie bereits erwähnt dürfen wir gar keine Genossenschaftswohnungen anbieten, da wir einfach keine Genossenschaft sind.

Und was bietet jetzt PARACELSUS Wohnbau?

Wir bieten lediglich Eigentumswohnungen. Diese sind ohne Förderung errichtet und stehen sofort zur Verfügung.

Eine Finanzierung ist natürlich wie bei jeder anderen Wohnung möglich. Dies ist vom eigenen Einkommen sowie vom vorhandenen Vermögen abhängig und mit einer Bank zu besprechen.

Ich arbeite zum Beispiel mit der Oberbank zusammen. Sie können aber auch jede andere Bank zur Finanzierung heranziehen.

Top 4, Wohnküche

Top 4, Wohnküche 38,40 m², Groß-Enzersdorfer Straße 36, 1220 Wien.

Eichhörnchen

Auf der Suche nach einer Eigentumswohnung kann man sich schnell verlieren. In diesem Blogbeitrag finden Sie einige Tipps, wie Sie sich bereits bevor Sie auf die Suche nach einer neuen Wohnung gehen vorbereiten können.

1. Budget: Was kann ich mir leisten?

Der zentralste Punkt bei jeder Wohnungssuche ist die Frage des Budgets. Noch vor der ersten Besichtigung sollten Sie sich darüber im Klaren sein, wie viel Sie überhaupt ausgeben können. Das gilt sowohl für die einmaligen Ankaufskosten als auch für die laufend anfallenden Kosten wie etwa Betriebskosten, Heizung und Strom.

Gerade beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es wichtig, eine genaue Aufstellung der zu erwartenden monatlichen Belastungen zu machen. Dies dient dazu, dass man sich bei Aufnahme eines Kredits zum Wohnungskauf wirklich die monatlichen Raten leisten kann. Schließlich will man ja den Rest des Monats auch noch von etwas leben.

2. Zimmer und Quadratmeter: Was brauche ich wirklich?

Insbesondere wenn man eine Wohnung kauft, bindet man sich doch für einen längeren Zeitraum. Dementsprechend sollte die Wohnung auch für einige Zeit den persönlichen Anforderungen genügen können.

Hierzu ist es wichtig, sich klarzumachen, welche Funktionen man in der Wohnung überhaupt haben möchte. Ein Gästezimmer macht zum Beispiel nicht immer wirklich Sinn, vor allem dann nicht, wenn man nur einmal im Jahr für zwei Tage Gäste hat.

Umgekehrt ist es ein Problem, wenn man zum Beispiel auf das Kinderzimmer vergisst, aber dann doch bald Nachwuchs kommt. Aus diesem Grund wäre es immer gut, nicht nur auf die Quadratmeterzahl zu achten, sondern auf die tatsächliche Ausnutzbarkeit und die Anzahl der Räume.

3. Ausstattung: Was soll meine Wohnung kosten?

Gerade bei der Ausstattung sollte man sich überlegen, was man wirklich möchte. Hier ist es empfehlenswert, schon mal ein wenig im Internet zu schauen, was man da so alles findet. Unsere Seite zeigt zum Beispiel sehr genau, wie unsere Wohnungen ausgestattet sind und durch die Mustermöblierung auch, was darin möglich ist.

Eine wichtige Frage in diesem Zusammenhang ist etwa, ob die Küche ein getrennter Raum sein soll, weil z. B. oft geruchsintensiv gekocht wird oder ob man eine Wohnküche bevorzugt, bei der man während des Kochens auch die Familie im Blick behalten kann. Oder die Frage, ob alle Zimmer zentral betretbar sein müssen, oder es auch Durchgangszimmer geben darf.

Sollten Sie sich für Gebrauchtimmobilien interessieren, dann ist es vor allen Dingen wichtig, sich selbst klarzumachen, wie viel man auch für eine eventuelle Renovierung und Neugestaltung an Zeit sowie Geld zur Verfügung hat. Ein neues Badezimmer kann ganz schön ins Geld gehen, manchmal genügt es aber auch, eine Armatur oder einen Toilettensitz zu tauschen. Dennoch ist es in beiden Fällen wichtig vorher zu schauen, ob man entsprechende Kontakte oder die finanziellen Mittel dafür hat.

4. Heizung: Wie warm ist es im Winter?

Dieser Tipp zielt wieder vermehrt auf Altbauten ab. Durch die geringere Isolierung muss hier oft mehr geheizt werden. Höhere Räume erfordern ebenfalls ein stärkeres Heizen.

Vor allen Dingen ist es aber wichtig, sich mit der vorhandenen Heiztechnik zu beschäftigen. Wird mit Gas, Kohle, festen Brennstoffen, Pellets oder gar mit Erdwärme geheizt? Jede dieser Heizformen hat ihre Vor- und Nachteile und ist natürlich auch mit Preisrisiken verbunden.

Ebenso macht es einen Unterschied, ob ein Objekt mit einer Heizzentrale für das ganze Wohnhaus ausgestattet ist oder ob jede Wohnung über eine eigene Heiztherme verfügt. In diesem Fall sollte man sich die Therme genau anschauen und bisherige Wartungsprotokolle verlangen.

5. Keller und Lift: Was muss das Haus können?

Genauso wie man sich über die Wünsche rund um die Wohnung klar werden muss, sollte man das auch rund ums Haus selbst. Es geht einerseits um den Erhaltungszustand (s. Blog zum Thema), andererseits aber auch um Fragen, wie etwa ob ein Lift im Objekt vorhanden sein soll oder ob es ein trockenes Kellerabteil geben muss.

6. Parkplatz und Erreichbarkeit

So unterschiedlich wie die Anforderungen an eine Wohnung, sind auch die Anforderungen betreffend der Mobilität. Viele Menschen sind auch heute noch zur Fortbewegung auf ein Auto angewiesen.

Wer also ein Auto braucht, sollte auch dafür sorgen, dass er eine Parkmöglichkeit hat. Entweder gibt es wie bei unseren Objekten Parkplätze zu erwerben, oder es muss Parkplätze in der Umgebung geben. Insbesondere in Wiens Innenstadtbezirken muss man hier sehr aufpassen, da oft auch Anrainerparkzonen nicht ausreichend Platz für alle bieten. Sollte Ihre Wunschimmobilie also keine Parkmöglichkeit bieten, dann sollte es zumindest in der Nähe eine Garage zur Anmietung geben.

Umgekehrt ist es für Leute ohne Auto natürlich wichtig zu schauen, wie sie ihren Arbeitsplatz oder andere wichtige Ziele erreichen können. Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr? Wie oft fahren etwa ein Bus oder eine Straßenbahn wirklich?

7. Immobilienbörsen oder so suchen?

Nun kann es also losgehen mit Ihrer Suche. Aber wie stellt man das jetzt richtig an?

Es gibt einfach mehrere Wege, wie Sie jetzt zu suchen beginnen können. Sie haben natürlich die Immobilienbörsen im Internet zur Verfügung, eventuell suchen Sie auch noch über klassische Zeitungen, oder sie gehen einfach einmal in Ihrer Wunschumgebung spazieren. Sehr oft sind neue Wohnprojekte oder auch einzelne zum Verkauf stehende Wohnungen direkt vor Ort angeschrieben und damit leicht zu finden. Eine Googlesuche bietet sich natürlich auch an, da gerade Bauträger gerne Projekte direkt auf einem eigenen Internetauftritt bewerben. Diese Objekte sind dann nicht immer auch auf den großen Plattformen zu finden.

Resümee

Wo immer Sie jetzt auch suchen wollen, nehmen Sie sich im Vorfeld ein paar Minuten Zeit und überlegen Sie sich Ihre wichtigsten Wünsche und Ihr Budget. Dann sparen Sie sich bei der eigentlichen Suche viel Zeit.

Foto: Fotolia / Rido

Planvoll nach der geeigneten Wohnung suchen erspart viele Umwege.


Bildnachweis: Fotolia / schulzfoto, Rido

Reihenhaus

Auch ein Reihenhaus ist nur eine Eigentumswohnung. War Ihnen das schon bekannt? Ein Reihenhaus ist rechtlich jeder Eigentumswohnung gleichgesetzt. Sie sind also lediglich Wohnungseigentümer und nicht Eigentümer eines eigenen Hauses. Als Wohnungseigentümer stehen Ihnen in Ihrem Objekt zwar auch viele Rechte offen, aber sie unterliegen weitaus mehr Vorschriften, die das Zusammenleben regeln.

Und was bedeutet dies jetzt im Alltag?

Zunächst werden Sie davon nicht viel merken. Das Einzige, was gleich auffällt, ist, dass die Häuser der Nachbarn genauso aussehen wie Ihres.

Den Unterschied, den Sie aber bemerken werden, finden Sie im Bereich des Zusammenlebens. Es gibt in den meisten Anlagen einen professionellen Hausverwalter, alternativ kann aber auch einer der Miteigentümer die Verwaltung für alle Beteiligten übernehmen.

Notwendig ist dies, da Sie im Gegensatz zum Einfamilienhaus Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern werden. Wie bei einer Eigentumswohnung fallen Kosten an, die an diese Gemeinschaft und nicht individuell an die Eigentümer verrechnet werden.

Welche Kosten fallen denn an?

Es gibt einerseits Betriebskosten wie etwa Wasser, Grundsteuer, Müll, die Hausversicherung oder die Schneeräumung. Die Verträge hierfür müssen üblicherweise für eine gesamte Liegenschaft abgeschlossen werden, daher werden sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt.

Ebenso gibt es aber auch die Erhaltungskosten. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus, wo Sie allein für alle Reparaturen verantwortlich sind und diese auch frei beauftragen können, sind im Reihenhaus alle Reparaturen an der Substanz von der Gemeinschaft zu erledigen und zu finanzieren.

Genau wie bei einer Eigentumswohnung müssen also gewisse Kosten gemeinsam bezahlt werden. Sinnvollerweise gibt es hierfür ein Gemeinschaftskonto, von dem aus diese Aufwendungen geregelt werden.

Ein professioneller Hausverwalter wird auch darauf achten, dass eine Rücklage für die Eigentümergemeinschaft gebildet wird, von der dann in Folge spätere Reparaturen bezahlt werden können, ohne den einzelnen Eigentümer mit einer Einmalzahlung komplett zu überfordern.

Die Frage der Erhaltung

Laut Wohnungseigentumsgesetz gilt im Reihenhaus die gleiche Regelung wie für jede Eigentumswohnung. Kosten für die Erhaltung der Substanz sind von den Wohnungseigentümern nach den jeweiligen Nutzwerten zu tragen.
Im Wohnungseigentumsvertrag kann Abweichendes geregelt werden. Gerade bei Reihenhäusern passiert es etwa immer wieder, dass darin festgelegt wird, dass die Erhaltung der einzelnen Objekte dem jeweiligen Eigentümer obliegt. Gibt es aber keine solche Klausel, ist jede Erhaltungsarbeit an der Substanz und insbesondere auch an der Außenhaut eine Sache der Gemeinschaft.

Reihenhaus

Altmodische Reihenhausanlage. Foto: onnola / flickr

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Grundsätzlich haften alle Eigentümer solidarisch für die Aufwendungen der Liegenschaft. Kann also ein Eigentümer seine laufenden Betriebs- und Erhaltungskosten nicht mehr bezahlen, dann müssen die anderen dessen Anteile mitübernehmen und können sich dann mittels Klage diese Gelder zurückholen. Hier kommt es natürlich darauf an, ob der betreffende Eigentümer überhaupt noch liquide ist. Wenn diese Forderungen der Gemeinschaft aber binnen sechs Monaten bei Gericht eingebracht werden, dann besteht zumindest ein Vorzugspfandrecht.

Was sind andere Streitpunkte?

Da vielen Leuten nach wie vor nicht klar ist, dass es sich beim Reihenhaus um eine Eigentumswohnung handelt, kommt es insbesondere zu Streitigkeiten rund um die Individualisierung der Objekte.

Es ist nicht einfach erlaubt, einen anderen Zaun, eine anders gefärbte Fassade oder einen Wintergarten anzubringen, da dies alles Themen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Ohne Zustimmung der Mitarbeiter oder eine entsprechende Regelung im Wohnungseigentumsvertrag, ist dies alles nicht möglich.

Wie bei der Eigentumswohnung müssen alle Miteigentümer einer Veränderung zustimmen. Die fehlende Zustimmung eines Eigentümers kann zwar gerichtlich ersetzt werden, es bleibt aber die Frage, ob ein überstimmter Nachbar ein guter Nachbar ist.

Und was passiert später damit?

Viele Leute, die sich ein Haus kaufen, planen dies gleich für ihr gesamtes Leben und am besten auch noch für die nächsten drei Generationen zu erhalten. Dieser durchaus legitime Gedanke muss allerdings im Reihenhaus oft hintenanstehen. Wie bereits erwähnt, bedarf es für Sanierungen und Umbauten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gerade wenn Anlagen älter werden und damit die Notwendigkeit von Sanierungen steigt, sinkt oft der Wille der betroffenen Eigentümer, auch wirklich genügend Geld in die Sanierung der gemeinsamen Anlage zu stecken. Ohne Einigung werden aber oft nicht einmal die nötigsten Arbeiten erledigt.

Was können Sie tun, wenn Sie sich für ein Reihenhaus interessieren?

Mein Tipp dafür ist es, dass Sie sich den Wohnungseigentumsvertrag genau anschauen. Was dürfen Sie ohne die Eigentümergemeinschaft und was erfordert deren Einvernehmen? Wie viele Wegflächen, die im Winter beleuchtet und vom Schnee geräumt werden müssen, gibt es in der Anlage? Gibt es eine Hausverwaltung?
Und wenn Sie älter werden?

Gerade im Alter kann ein Reihenhaus auch zur Belastung werden. Die Kinder sind vielleicht schon ausgezogen und man braucht den Platz gar nicht mehr, vor allen Dingen hat es aber Treppen. Diese müssen jedes Mal auf dem Weg zu den Schlaf- oder Badezimmern überwunden werden. Oft ist es einfacher in eine kleine Eigentumswohnung zu wechseln, da ein Reihenhaus dann einfach zu viel Arbeit macht.

Eine solche Eigentumswohnung, ebenerdig mit zwei Zimmern, aber sogar mit Garten und Terrasse kann ich Ihnen aktuell noch anbieten. Klicken Sie hier für weitere Informationen…

Top 4, Loggia, Terrasse, Garten

Groß-Enzersdorfer Straße 36, Top 4. 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und Garten.


Foto ganz oben: Christian Steinborn / flickr

Top 19, Wohnküche

Das Grundbuch ist viel wichtiger, als es den meisten Interessenten für eine Eigentumswohnung klar ist. Wenn man eine Wohnung sucht, interessiert man sich ja zunächst auch einmal für den Schnitt und die Lage. Vielleicht gibt es im Internet ja auch tolle Bilder der Wohnung. Manche Leute richten sich in Gedanken schon ein, bevor sie das erste Mal auch nur einen Fuß hineingesetzt haben.

Es kommt zur Besichtigung und schließlich zum Kaufanbot an den Verkäufer. Man einigt sich auf den Kaufpreis und auch ein Kaufvertragsentwurf ist schnell erstellt.

Nach dem Kaufvertragstermin denken die Meisten, sie sind bereits Eigentümer der Wohnung. Doch stimmt dies wirklich?

Top 4, Loggia, Terrasse, Garten

Top 4, Groß-Enzersdorfer Straße 36, Wien 22.

Das Grundbuch – einfach nur ein Register?

Grundsätzlich ist das Grundbuch ein Register, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Früher war es ein richtiges Buch, heute ist es eine Datenbank (seit einigen Jahren werden auch sämtliche Urkunden elektronisch gesichert und aufbewahrt). Es existiert in diversen Vorformen schon seit der Kaiserzeit und wurde in Österreich auch fast durchgängig geführt. Dadurch ist es eine genaue Dokumentation über den Nachweis von Eigentum an Grundstücken im Land.

Neben der Dokumentation des Eigentumsrechts werden auch noch diverse Rechte und Pflichten ins Grundbuch eingetragen. Besonders wichtig beim Kauf einer Liegenschaft sind hier Schulden, die vom Voreigentümer oder auch der Eigentümergemeinschaft gemeinsam eingetragen wurden, sowie etwaige Rechte von Nachbarn und Miteigentümern. Des weiteren werden auch die Grundgrenzen über Eintragungen im Grundbuch definiert.

Jeder kann bei jedem Bezirksgericht in die Eintragungen im Grundbuch kostenlos Einsicht nehmen oder sich gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauszug ausdrucken lassen. Notare und Rechtsanwälte können mittlerweile direkt Grundbuchauszüge abrufen.

Worauf sollen Sie beim Grundbuchauszug achten?

Zunächst einmal, ob wirklich das verkauft wird, was Sie zuvor besichtigt haben. Im Grundbuch lassen sich die Grundstücke einer Liegenschaft ersehen. Es ist nämlich keineswegs so, dass ein Haus immer lediglich auf einer Grundstücksparzelle stehen muss, vielmehr kann eine Liegenschaft aus vielen kleinen Teilflächen bestehen. Hier sollten also auch alle angedachten Liegenschaftsteile enthalten sein, da man sonst daran kein Eigentum erwerben kann.

Des weiteren geht es um Schulden der vorherigen Eigentümer, der Eigentümergemeinschaft als Ganzes, aber auch etwa um Rechte von Nachbarn oder Unternehmen. So kann zum Beispiel eine Strom- oder sonstige Versorgungsleitung durch die Liegenschaft gehen oder ein Nachbar ein Recht zur Durchfahrt haben. Das sind alles Dinge, über die man vor dem Kauf informiert sein sollte. Im Wohnungseigentum sind außerdem noch alle Regeln die von der Gemeinschaft getroffen wurden eingetragen. Besonders Themen wie die Kostenteilung bei Sanierungsmaßnahmen oder welche Flächen gemeinsam genutzt werden dürfen sind hier für Sie interessant.

Diese Punkte finden sich natürlich nicht alle im Detail im Grundbuchauszug wieder, allerdings gibt es dort eine Auflistung aller im Grundbuch erfasster Dokumente und Urkunden zur Liegenschaft. Diese können dann über die separate Urkundensammlung eingesehen werden.

Wissenswert ist auch, dass man auf einzelne Anteile reduzierte Grundbuchsauszüge erstellen lassen kann. Auf den ersten Blick sind viele Auszüge nämlich für das ungeübte Auge unübersichtlich, vor allem wenn es viele Miteigentümer gibt und auch zahlreiche Pfandrechte (Hypotheken) eingetragen sind. Bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen ist der komplette Ausdruck für die ganze Liegenschaft dadurch oft viele Seiten lang. Hier wird es einfach übersichtlicher, sich einen Auszug nur für die einzelne Wohnung zu holen.

Und jetzt zum Allerwichtigsten: lediglich wer im Grundbuch eingetragen ist gilt nach außen hin als Eigentümer einer Liegenschaft. Wenn Sie also nicht im Grundbuch stehen, bleiben die meisten Rechte die Ihnen zustehen würden beim Voreigentümer! Kaufen Sie daher nur unter Einschaltung eines Notars oder Rechtsanwalts, der für beide Seiten bis zur Grundbucheintragung als Treuhänder tätig ist!

Dachgeschoßwohnung

Dachgeschoßwohnung auf 162 m². Top 20, Gebauergasse 18, Wien 21.

Ansicht auf die Einbauküche und Wohnbereich der Dachgeschoßwohnung.

Eine Wohnung im Dachgeschoß ist für viele Menschen ein Traum. Sie steht für Luxus, Licht und Helligkeit. Es gibt Terrassen und man hat niemanden, der über einem wohnt.

Andererseits bedeutet das Dach aber auch schräge Wände und eine schwierigere Einrichtung. Im Sommer kann brütende Hitze in der Wohnung herrschen und ohne Klimaanlage hält man es nicht aus. Im Winter führt die fehlende Dämmung zu hohen Heizkosten.

Lesen Sie heute, was wirklich an Dachgeschoßwohnungen dran ist und wo Sie aufpassen sollten.

Wir kaufen einen Dachboden und bauen ihn aus

Gehören Sie zu den Selbermachern? Dann haben Sie vielleicht schon einmal überlegt, einen Rohdachboden zu kaufen und selbst auszubauen. Oder Sie wollen eine Firma damit beauftragen, aber jedenfalls selbst die Kontrolle über das Projekt innehaben.

Selbst mitzusprechen ist natürlich eine feine Sache. Aber es gibt ein paar Punkte, die Sie im Vorfeld wissen sollten.

Wenn Sie einen Dachboden erwerben, werden Sie Miteigentümer eines ganzen Hauses. Dies bedeutet, dass Sie an allen Kosten der Erhaltung des Hauses so wie alle anderen Eigentümer beteiligt werden.

Solange am Haus noch kein Wohnungseigentum begründet wurde, lassen sich hier noch relativ leicht Regelungen für die Kostentragung treffen. So kann es etwa Sinn machen, dass man erst mit Fertigstellung des Objekts an den dann anfallenden Betriebskosten beteiligt wird. Außerdem kann man mit dem Eigentümer des restlichen Hauses vertraglich vereinbaren, welche anderen Maßnahmen im Haus durchgeführt werden sollen und wer dafür aufkommt.

Gibt es bereits Wohnungseigentum und handelt es sich beim Dachboden um eine Gemeinschaftsfläche, so müssen alle Wohnungseigentümer dem Verkauf persönlich zustimmen und dies notariell beglaubigt unterschreiben. Bei größeren Objekten ist dieser Versuch meist sinnlos. Es werden aber auch Dachböden angeboten, die bereits ins Wohnungseigentum übertragen wurden, obwohl noch nichts ausgebaut wurde. Hier gilt es wieder zu schauen, ob eine Regelung für die Kostentragung während der Bauzeit gefunden wurde.

Ansicht von der Terrasse hinein in das Schlafzimmer.

Top 18, Gebauergasse 18, Wien 21. Maisonette mit Terrassen auf 81 m².

Und plötzlich reden die Nachbarn mit

Ein Ausbau eines Dachbodens ist natürlich auch genehmigungspflichtig. Um allerdings überhaupt einen Antrag zur Genehmigung bei der Baubehörde einbringen zu können, müssen die Planunterlagen entweder von allen Miteigentümern des Hauses oder von einer bevollmächtigten Person unterschrieben werden.

Hier kann es sein, dass Nachbarn auch einmal Unterschriften verweigern oder Forderungen stellen, um eine Unterschrift zu leisten.

Die Behörde darf natürlich auch mitsprechen. Hier gibt es durchaus harte Auflagen, insbesondere wenn das Äußere eines Objekts sich verändert: Dann gibt es oft viele Vorgaben, wie etwas gebaut werden darf. Dies kann sich natürlich auch in erhöhten Baukosten bemerkbar machen.

Suchen Sie sich Profis

Wenn Sie sich tatsächlich für das Ausbauen eines Dachgeschoßes entscheiden, dann suchen Sie sich bitte von Anfang an Hilfe! Bedenken Sie, dass Dinge wie der barrierefreie Zugang (Lift ins Dachgeschoß, aber auch in den Keller) oder auch Steigleitungen für Wasser, Gas und Strom ausgebildet werden müssen. Sie müssen auch dafür sorgen, dass alle aktiven Kamine erhalten bleiben und dennoch sinnvolle Räume entstehen. Es ist also wichtig, einen guten Planer und einen guten Bauträger zu suchen, die Sie im Bauprozess unterstützen.

Top 19, 3 Zimmer, Balkon, Terrasse

Ansicht der Wohnküche in Richtung Einbauküche und Terrasse. Top 19, Gebauergasse 18, Wien 21.

Also kaufen wir besser einen fertigen Dachausbau?

Grundsätzlich eine gute Idee, aber natürlich gibt es auch hier Tücken. Wenn Sie sich einen fertigen Dachausbau anschauen, dann schauen Sie unbedingt auch auf den Zustand des restlichen Hauses.

Wie schon erwähnt, werden Sie Miteigentümer des restlichen Objekts. Wenn dort größere Probleme bestehen, dann müssen Sie anteilig an allen anfallenden Kosten mitzahlen. Umgekehrt gilt dies für Ihre Nachbarn bei Schäden am Dach oft nicht direkt nach dem Kauf, sondern wegen vertraglicher Fristen erst deutlich später. Sehr oft wird auch geregelt, dass die Erhaltungsfrist von Terrassen direkt beim Eigentümer bleibt. Somit müssen Sie allein für Schäden einstehen, die wegen einer falschen Ausführung an Ihrer Terrasse entstehen und bei Ihren Nachbarn für nasse Wände sorgen.

Die Fertigstellung – ein wichtiger Punkt

Wie Sie vielleicht wissen, war ich früher als Hausverwalter tätig. Da habe ich einige Dachbodenausbauten gesehen, die für die Käufer sehr teuer wurden.

So gelang es einem Dachausbauer, dass er den Lift seitenverkehrt einbauen ließ. Das wäre für die Eigentümer nicht weiter dramatisch gewesen, da die Zugänge möglich waren und auch alles technisch funktioniert hat, aber es war ein rechtliches Problem.

Durch die fehlerhafte Einreichung war es nicht möglich, den Lift offiziell in Betrieb zu nehmen, weil er einfach nicht genehmigt war. Es musste ein aufwändiges Neugenehmigungsverfahren eingeleitet werden und erneut musste jeder Miteigentümer befragt werden!

Ebenso hatte ich das Vergnügen, einen Dachausbau zu erleben, wo der Erbauer zunächst selbst gewohnt hat, gleichzeitig aber zwei Wohnungen weiterverkauft hatte. Es stellte sich nach einigen Jahren heraus, dass der Erbauer nie die Fertigstellung bei der Baubehörde gemeldet hatte. Da einige Punkte auch nicht so leicht genehmigbar waren, mussten die Eigentümer auf eigene Kosten umbauen und um Fertigstellung ansuchen. Das war aufwändig und teuer.

Terrasse einer Dachgewchoßwohnung im Rohbau.

Rohbau der Attika mit Terrasse einer Dachgeschoßwohnung in der Groß-Enzersdorfer Straße 36, Wien 22.

Wer baut hier eigentlich?

Lassen Sie sich bitte nicht von schönen Hochglanzprospekten blenden. Hinterfragen Sie, wer die ausführenden Firmen sowie Personen sind und wie viel Erfahrung diese schon mitbringen. Gerade wenn es um Dachausbauten geht, gibt es hochseriöse Unternehmen, aber leider auch viele Glücksritter.

Wer hier zu billig baut, gerät in Gefahr, dass einiges schiefgehen kann. Minderwertige Materialien, falsch oder schlecht angebrachte Dämmungen oder auch schlechte Grundrisse können Ihnen nachhaltig das Leben vermiesen.

Der Dachboden im Neubau

Es gibt natürlich auch im Neubau Dachgeschoßwohnungen. Diese werden üblicherweise gleich mit dem restlichen Haus gemeinsam ausgebaut.

Der Vorteil ist, dass alles einheitlich gebaut wird. Es werden die gleichen Materialien genutzt und es stammt alles aus einer Hand. Sämtliche Leitungen sind neu und auch sonst gibt es keine anstehenden Sanierungsarbeiten. Ein weiterer Vorteil ist, dass häufig die Grundrisse so gestaltet werden, dass mehr gerade Wände ausgebildet werden können. Dies macht die Einrichtung eines solchen Objekts wesentlich günstiger.

Top 20: DG1 und DG2, 3 Zimmer, 162 m², Balkon, Terrasse.

Ansicht einer sonnigen Wohnküche mit Essbereich, Couchlandschaft mit Bar und Einbauküche. Top 20, Gebauergasse 18, Wien 21.

Was sollten Sie jetzt also wirklich beachten, wenn eine Dachwohnung Ihr Traum ist?

Erst einmal – fürchten Sie sich bitte nicht! Es muss weder heiß, noch kalt sein im Dach, noch muss man sich vor undichten Fenstern oder Terrassen fürchten. Aber es gibt all das da draußen.

Noch mehr als in jedem anderen Geschoß, sollten Sie im Dach darauf achten, dass Sie sich fachliche Unterstützung holen. Wenn Sie nicht sattelfest sind, dann holen Sie sich am besten einen technischen Sachverständigen zur Prüfung dazu.

Achten Sie auf Erfahrung und Vorprojekte der von Ihnen beauftragten Firmen. Nicht zuletzt lassen Sie sich gut rechtlich beraten. Ein Dachgeschoß kann eine tolle Wohnung sein. Aber schauen Sie lieber zwei Mal hin oder kommen bei mir in der Gebauergasse 18 in Floridsdorf vorbei. Dort gibt es noch drei gut ausgestattete Dachgeschoßwohnungen zu erwerben.

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