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Reihenhaus

Auch ein Reihenhaus ist nur eine Eigentumswohnung. War Ihnen das schon bekannt? Ein Reihenhaus ist rechtlich jeder Eigentumswohnung gleichgesetzt. Sie sind also lediglich Wohnungseigentümer und nicht Eigentümer eines eigenen Hauses. Als Wohnungseigentümer stehen Ihnen in Ihrem Objekt zwar auch viele Rechte offen, aber sie unterliegen weitaus mehr Vorschriften, die das Zusammenleben regeln.

Und was bedeutet dies jetzt im Alltag?

Zunächst werden Sie davon nicht viel merken. Das Einzige, was gleich auffällt, ist, dass die Häuser der Nachbarn genauso aussehen wie Ihres.

Den Unterschied, den Sie aber bemerken werden, finden Sie im Bereich des Zusammenlebens. Es gibt in den meisten Anlagen einen professionellen Hausverwalter, alternativ kann aber auch einer der Miteigentümer die Verwaltung für alle Beteiligten übernehmen.

Notwendig ist dies, da Sie im Gegensatz zum Einfamilienhaus Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern werden. Wie bei einer Eigentumswohnung fallen Kosten an, die an diese Gemeinschaft und nicht individuell an die Eigentümer verrechnet werden.

Welche Kosten fallen denn an?

Es gibt einerseits Betriebskosten wie etwa Wasser, Grundsteuer, Müll, die Hausversicherung oder die Schneeräumung. Die Verträge hierfür müssen üblicherweise für eine gesamte Liegenschaft abgeschlossen werden, daher werden sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt.

Ebenso gibt es aber auch die Erhaltungskosten. Im Gegensatz zum Einfamilienhaus, wo Sie allein für alle Reparaturen verantwortlich sind und diese auch frei beauftragen können, sind im Reihenhaus alle Reparaturen an der Substanz von der Gemeinschaft zu erledigen und zu finanzieren.

Genau wie bei einer Eigentumswohnung müssen also gewisse Kosten gemeinsam bezahlt werden. Sinnvollerweise gibt es hierfür ein Gemeinschaftskonto, von dem aus diese Aufwendungen geregelt werden.

Ein professioneller Hausverwalter wird auch darauf achten, dass eine Rücklage für die Eigentümergemeinschaft gebildet wird, von der dann in Folge spätere Reparaturen bezahlt werden können, ohne den einzelnen Eigentümer mit einer Einmalzahlung komplett zu überfordern.

Die Frage der Erhaltung

Laut Wohnungseigentumsgesetz gilt im Reihenhaus die gleiche Regelung wie für jede Eigentumswohnung. Kosten für die Erhaltung der Substanz sind von den Wohnungseigentümern nach den jeweiligen Nutzwerten zu tragen.
Im Wohnungseigentumsvertrag kann Abweichendes geregelt werden. Gerade bei Reihenhäusern passiert es etwa immer wieder, dass darin festgelegt wird, dass die Erhaltung der einzelnen Objekte dem jeweiligen Eigentümer obliegt. Gibt es aber keine solche Klausel, ist jede Erhaltungsarbeit an der Substanz und insbesondere auch an der Außenhaut eine Sache der Gemeinschaft.

Reihenhaus

Altmodische Reihenhausanlage. Foto: onnola / flickr

Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht zahlt?

Grundsätzlich haften alle Eigentümer solidarisch für die Aufwendungen der Liegenschaft. Kann also ein Eigentümer seine laufenden Betriebs- und Erhaltungskosten nicht mehr bezahlen, dann müssen die anderen dessen Anteile mitübernehmen und können sich dann mittels Klage diese Gelder zurückholen. Hier kommt es natürlich darauf an, ob der betreffende Eigentümer überhaupt noch liquide ist. Wenn diese Forderungen der Gemeinschaft aber binnen sechs Monaten bei Gericht eingebracht werden, dann besteht zumindest ein Vorzugspfandrecht.

Was sind andere Streitpunkte?

Da vielen Leuten nach wie vor nicht klar ist, dass es sich beim Reihenhaus um eine Eigentumswohnung handelt, kommt es insbesondere zu Streitigkeiten rund um die Individualisierung der Objekte.

Es ist nicht einfach erlaubt, einen anderen Zaun, eine anders gefärbte Fassade oder einen Wintergarten anzubringen, da dies alles Themen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Ohne Zustimmung der Mitarbeiter oder eine entsprechende Regelung im Wohnungseigentumsvertrag, ist dies alles nicht möglich.

Wie bei der Eigentumswohnung müssen alle Miteigentümer einer Veränderung zustimmen. Die fehlende Zustimmung eines Eigentümers kann zwar gerichtlich ersetzt werden, es bleibt aber die Frage, ob ein überstimmter Nachbar ein guter Nachbar ist.

Und was passiert später damit?

Viele Leute, die sich ein Haus kaufen, planen dies gleich für ihr gesamtes Leben und am besten auch noch für die nächsten drei Generationen zu erhalten. Dieser durchaus legitime Gedanke muss allerdings im Reihenhaus oft hintenanstehen. Wie bereits erwähnt, bedarf es für Sanierungen und Umbauten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gerade wenn Anlagen älter werden und damit die Notwendigkeit von Sanierungen steigt, sinkt oft der Wille der betroffenen Eigentümer, auch wirklich genügend Geld in die Sanierung der gemeinsamen Anlage zu stecken. Ohne Einigung werden aber oft nicht einmal die nötigsten Arbeiten erledigt.

Was können Sie tun, wenn Sie sich für ein Reihenhaus interessieren?

Mein Tipp dafür ist es, dass Sie sich den Wohnungseigentumsvertrag genau anschauen. Was dürfen Sie ohne die Eigentümergemeinschaft und was erfordert deren Einvernehmen? Wie viele Wegflächen, die im Winter beleuchtet und vom Schnee geräumt werden müssen, gibt es in der Anlage? Gibt es eine Hausverwaltung?
Und wenn Sie älter werden?

Gerade im Alter kann ein Reihenhaus auch zur Belastung werden. Die Kinder sind vielleicht schon ausgezogen und man braucht den Platz gar nicht mehr, vor allen Dingen hat es aber Treppen. Diese müssen jedes Mal auf dem Weg zu den Schlaf- oder Badezimmern überwunden werden. Oft ist es einfacher in eine kleine Eigentumswohnung zu wechseln, da ein Reihenhaus dann einfach zu viel Arbeit macht.

Eine solche Eigentumswohnung, ebenerdig mit zwei Zimmern, aber sogar mit Garten und Terrasse kann ich Ihnen aktuell noch anbieten. Klicken Sie hier für weitere Informationen…

Top 4, Loggia, Terrasse, Garten

Groß-Enzersdorfer Straße 36, Top 4. 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und Garten.


Foto ganz oben: Christian Steinborn / flickr

Top 19, Wohnküche

Das Grundbuch ist viel wichtiger, als es den meisten Interessenten für eine Eigentumswohnung klar ist. Wenn man eine Wohnung sucht, interessiert man sich ja zunächst auch einmal für den Schnitt und die Lage. Vielleicht gibt es im Internet ja auch tolle Bilder der Wohnung. Manche Leute richten sich in Gedanken schon ein, bevor sie das erste Mal auch nur einen Fuß hineingesetzt haben.

Es kommt zur Besichtigung und schließlich zum Kaufanbot an den Verkäufer. Man einigt sich auf den Kaufpreis und auch ein Kaufvertragsentwurf ist schnell erstellt.

Nach dem Kaufvertragstermin denken die Meisten, sie sind bereits Eigentümer der Wohnung. Doch stimmt dies wirklich?

Top 4, Loggia, Terrasse, Garten

Top 4, Groß-Enzersdorfer Straße 36, Wien 22.

Das Grundbuch – einfach nur ein Register?

Grundsätzlich ist das Grundbuch ein Register, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Früher war es ein richtiges Buch, heute ist es eine Datenbank (seit einigen Jahren werden auch sämtliche Urkunden elektronisch gesichert und aufbewahrt). Es existiert in diversen Vorformen schon seit der Kaiserzeit und wurde in Österreich auch fast durchgängig geführt. Dadurch ist es eine genaue Dokumentation über den Nachweis von Eigentum an Grundstücken im Land.

Neben der Dokumentation des Eigentumsrechts werden auch noch diverse Rechte und Pflichten ins Grundbuch eingetragen. Besonders wichtig beim Kauf einer Liegenschaft sind hier Schulden, die vom Voreigentümer oder auch der Eigentümergemeinschaft gemeinsam eingetragen wurden, sowie etwaige Rechte von Nachbarn und Miteigentümern. Des weiteren werden auch die Grundgrenzen über Eintragungen im Grundbuch definiert.

Jeder kann bei jedem Bezirksgericht in die Eintragungen im Grundbuch kostenlos Einsicht nehmen oder sich gegen eine Gebühr einen schriftlichen Grundbuchsauszug ausdrucken lassen. Notare und Rechtsanwälte können mittlerweile direkt Grundbuchauszüge abrufen.

Worauf sollen Sie beim Grundbuchauszug achten?

Zunächst einmal, ob wirklich das verkauft wird, was Sie zuvor besichtigt haben. Im Grundbuch lassen sich die Grundstücke einer Liegenschaft ersehen. Es ist nämlich keineswegs so, dass ein Haus immer lediglich auf einer Grundstücksparzelle stehen muss, vielmehr kann eine Liegenschaft aus vielen kleinen Teilflächen bestehen. Hier sollten also auch alle angedachten Liegenschaftsteile enthalten sein, da man sonst daran kein Eigentum erwerben kann.

Des weiteren geht es um Schulden der vorherigen Eigentümer, der Eigentümergemeinschaft als Ganzes, aber auch etwa um Rechte von Nachbarn oder Unternehmen. So kann zum Beispiel eine Strom- oder sonstige Versorgungsleitung durch die Liegenschaft gehen oder ein Nachbar ein Recht zur Durchfahrt haben. Das sind alles Dinge, über die man vor dem Kauf informiert sein sollte. Im Wohnungseigentum sind außerdem noch alle Regeln die von der Gemeinschaft getroffen wurden eingetragen. Besonders Themen wie die Kostenteilung bei Sanierungsmaßnahmen oder welche Flächen gemeinsam genutzt werden dürfen sind hier für Sie interessant.

Diese Punkte finden sich natürlich nicht alle im Detail im Grundbuchauszug wieder, allerdings gibt es dort eine Auflistung aller im Grundbuch erfasster Dokumente und Urkunden zur Liegenschaft. Diese können dann über die separate Urkundensammlung eingesehen werden.

Wissenswert ist auch, dass man auf einzelne Anteile reduzierte Grundbuchsauszüge erstellen lassen kann. Auf den ersten Blick sind viele Auszüge nämlich für das ungeübte Auge unübersichtlich, vor allem wenn es viele Miteigentümer gibt und auch zahlreiche Pfandrechte (Hypotheken) eingetragen sind. Bei sehr großen Wohnungseigentumsanlagen ist der komplette Ausdruck für die ganze Liegenschaft dadurch oft viele Seiten lang. Hier wird es einfach übersichtlicher, sich einen Auszug nur für die einzelne Wohnung zu holen.

Und jetzt zum Allerwichtigsten: lediglich wer im Grundbuch eingetragen ist gilt nach außen hin als Eigentümer einer Liegenschaft. Wenn Sie also nicht im Grundbuch stehen, bleiben die meisten Rechte die Ihnen zustehen würden beim Voreigentümer! Kaufen Sie daher nur unter Einschaltung eines Notars oder Rechtsanwalts, der für beide Seiten bis zur Grundbucheintragung als Treuhänder tätig ist!

Dachgeschoßwohnung

Dachgeschoßwohnung auf 162 m². Top 20, Gebauergasse 18, Wien 21.

Wohnküche mit Einbauküche

Sie suchen eine Eigentumswohnung? Dann haben Sie sich sicher schon Gedanken gemacht, warum es Eigentum sein soll.

Wie ist das eigentlich bei Wohnungen mit Eigentumsoption?

Gerade, wenn die finanziellen Mittel noch nicht so hoch sind, sind viele Leute, die gerne eine Eigentumswohnung wollen, versucht, sich im Bereich der Wohnungen mit Eigentumsoption umzuschauen. Hier kann aber einiges schief gehen, daher sollten Sie vorher wissen, was Sie erwartet.

Was ist eine Eigentumsoption?

Hierbei handelt es sich um eine Sonderregelung, die im Bereich der Wohnbaugenossenschaften für die Schaffung günstigen Wohnungseigentums geschaffen wurde. Es gibt genaue gesetzliche Vorschriften, wie man dabei zum Eigentum kommt.

Im Grunde geht es aber immer darum, dass man nicht sofort Wohnungseigentum erwerben kann, sondern zunächst Mieter werden muss. Nach üblicherweise zehn bis fünfzehn Jahren erhält man das Recht, die eigene Wohnung zu kaufen und ins Eigentum zu übernehmen.

Dachgeschoßwohnung

Dachgeschoßwohnung auf zwei Etagen mit 162 m². Top 20, Gebauergasse 18, Wien 21.

Welche Kosten fallen im Vorfeld an?

Grundsätzlich dieselben wie bei jeder Genossenschaftswohnung. Also ein gewisser Eigenmittelanteil zur Finanzierung des Wohnbaus, allfällige Kosten für Sonderwünsche und Änderungen in Planung und Ausstattung sowie im Anschluss die monatlichen Zahlungen für Miete und Betriebskosten, wobei dies hier im genossenschaftlichen Bereich etwas anders bezeichnet und berechnet wird.

Was passiert nach Ablauf der Frist?

Nach der fixen Zeit von meist zehn Jahren, erhalten Sie ein einmaliges Angebot zum Kauf der Wohnung. Der Preis wird allerdings ebenfalls erst nach zehn Jahren endgültig ermittelt, es kann also zu starken Wertschwankungen kommen. Das Kaufanbot gilt für eine bestimmte Zeit. Sie sind nicht gebunden, es anzunehmen, erhalten dann aber später nicht unbedingt ein neues Angebot.

Was passiert, wenn ich es nicht annehme?

Nichts: Sie bleiben einfacher Mieter, die Genossenschaft bleibt ihr Vermieter. Ihr Eigenmittelanteil wird weiterhin jährlich abgewertet und Sie erhalten bei einem Auszug jedenfalls deutlich weniger zurück, als Sie ursprünglich bezahlt haben.

Und wenn ich annehme?

Dann erhalten Sie das Wohnungseigentum an Ihrer Wohnung und können im Anschluss „fast frei“ darüber verfügen. Genau hier zeigt sich aber ein wesentlicher Unterschied zum sofortigen Erwerb einer Wohnung.

Terrasse der Top 19.

Großzügige Terrasse mit Zugängen zu drei Räumen der Dachgeschoßwohnung Top 19, Gebauergasse 18, Wien 21.

Was bedeutet „fast frei“ verfügen?

In den letzten Jahren kam es zu vielen Wiederverkäufen von günstigen Genossenschaftswohnungen. Mieter haben nach Ablauf der Frist ihre Wohnung gekauft und manchmal noch am gleichen Tag oder jedenfalls sogar vor Eintragung im Grundbuch bereits für einen wesentlich höheren Betrag weiterverkauft.

Aus diesem Grund wurde jetzt eine gesetzliche Regelung getroffen, dass beim Weiterverkauf innerhalb der ersten zehn/zwanzig Jahre (NACHSCHLAGEN IN WIEN!!!) der Mehrerlös aus einem Verkauf an die Genossenschaft fällt. Besonders wenn man in der Wohnung investiert hat, kann das sehr teuer werden und man steigt mit ordentlichem Verlust aus.

Derzeit ist es sofort möglich, eine solche Wohnung zu vermieten, ohne Erträge daraus abführen zu müssen. Aber auch das ist nur mehr eine Frage der Zeit, bis es hier zu einer Änderung kommen wird.

Was ist sonst noch wichtig zu wissen?

Selbst wenn Sie Ihre Wohnung kaufen, bedeutet das noch lange nicht, dass auch Ihre Nachbarn das tun. Üblicherweise bleibt die Genossenschaft meistens der Mehrheitseigentümer. Diese bleibt dann auch Verwalter der Liegenschaft und kann im Grunde genauso wie vorher bestimmen, was im Haus passiert.

Was kann ich alternativ tun?

Überlegen Sie, ob Sie dauerhaft Miete oder Eigentum suchen. Eine Genossenschaftswohnung ist nicht grundsätzlich schlecht, aber vielleicht wäre auf Dauer die Miete für Sie die bessere Option. Wenn Sie sich allerdings für Eigentum interessieren, dann sollten Sie einfach auch wirklich zum Verkauf stehende Eigentumsobjekte anschauen. Sie sparen sich sofort die Miete und können gleich als Eigentümer Ihrer Wohnung in Erscheinung treten.

Stephan Maier präsentiert Eigentumswohnungen

Stephan Maier präsentiert Ihnen gerne Eigentumswohnungen, wie diese Top 15, in der Gebauergasse 18, Wien 21.

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